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屌丝购房手册(三)(作者:欧神)

 屌丝购房手册(三) #320 无论市场怎么变化,这个比例几乎是恒定不变的。2005年时,我们嘲笑一个人,无论他去看任何楼盘,心理价位永远落后实际3000~5000元。其实这就是70%。如果换算成涨幅的话,大约是一年半的涨幅。也就是屌丝的心理价位落后市场18个月
 
说了很多宏观的话,今天我们来说说微观选房。
在屌丝的世界观内,房型,楼层,朝向,品质,社区,交通,各有哪些喜好。
 
 
一)打七折
 
开始分析屌丝之前,先让我们来看个帖子:
《非学区沿街无电梯六楼的房子,大概这辈子也卖不出去了吧,哭~》[1]
 
这是篱笆上一个帖子,帖子很长,有285楼。
如果你想迅速归纳一下重点的话,大致是说,有一个LZ想卖房子,然后一群篱笆男就在那里起哄“打七折,打七折,打七折”。
 
打七折的原因是什么呢。因为LZ的是六楼的房子,所以“群众”的意见,你至少要比五楼便宜30%才行。
就这么十六阶楼梯,3米势能,但到了傻空的嘴里就是打七折。
 
如果你仔细看这个帖子,污言秽语,诅咒攻击。总之你这个房子是烂得不能再烂了。完全没有希望的。尽快七折跪才能出手。
事实的真相呢,如果你拿到市场上去卖,大概95折就能卖掉。
 
这只是事情的一个侧面。如果你像我一样每天看200条篱笆帖子,坚持十几年,你最终会发现篱笆舆论的共同点:
1) 6F的房子,打七折
2) 沿街的房子,打七折
3) 有高架高压线,打七折
4) 附近有菜场,打七折
5) 朝北向,打七折
6) 卫生间无窗,打七折
7) 墙壁有霉斑,打七折
 
随着事情越来越琐碎,最终你卫生间没有窗,墙壁上有一条裂缝。到了屌丝的嘴里,也是大得不得了的罪孽。他们一致的反应,就是“打七折”。
 
这意味着什么呢。2006年时,搜房网异想天开,想要搞“房产团购”。
正值政治极左,全民公讨房产商“不道德的暴利”之时,舆论每天关注度也很高,CBN派了摄像队全程跟踪。电视播放。
 
当时第一站选定的是闵行颛桥幸福小镇,房产商也很重视。派了大队人马接待。是生意谁不想做,团购大单子大家都想接的。
事情的结局,却是落得不欢而散。有媒体资源的朋友,还可以找出当年的影像来看看。
 
为什么,因为房产商答应给消费者的最终“团购折扣”,是3%,也就是97%折。
而消费者要求的是什么呢,你看电视里采访的黑红脸胖子,一股浓浓的白完落地味,他要求的是70%,七折!
 
70%,这是一个非常重要的数字。其具体的形成原因,牵涉到心理学,宗教文化道德传统,是一件很复杂的事。但在这里,我们第一次给出的精确答案:“屌丝的心理价位是市场价的70%”。
 
无论市场怎么变化,这个比例几乎是恒定不变的。2005年时,我们嘲笑一个人,无论他去看任何楼盘,心理价位永远落后实际3000~5000元。其实这就是70%。
 
如果换算成涨幅的话,大约是一年半的涨幅。也就是屌丝的心理价位落后市场18个月。[2]
 
二)真心话
 
说的话和想的事,并不是同一个概念。
当我们见过太多的屌丝言论之后,我们应该剥开的,其实是内里真实的想法。
 
真实的想法是什么呢。屌丝三个字:“我没钱”。
为什么屌丝对户型,楼层,朝向,环境,绿化,通风这么挑剔。任何一套房子,永远都可以挑出毛病来。世上没有完美的房子,喜静和喜动完全就是嘴皮一翻。
因为屌丝的下一句话,一定是“打七折”。
 
说话要听真实的想法,屌丝真实的想法,其实是希望你便宜一点。
屌丝真正喜欢是什么类型的房子呢?真正答案是:户型,楼层,朝向,环境,绿化,通风…………统统都不重要。
 
屌丝内里真正的想法,是“在保证最基本的生活体面情况下,所有因素能省则省”。所以屌丝选房子的真正喜好:
1) 楼层,除了123特殊楼层不考虑。其他楼层越低越好,省钱。所以整栋楼里,往往上海人住中高层,屌丝住低层。
2) 朝向。屌丝其实完全不在乎朝向,朝北只要便宜他们乐意接受。只不过现在上海纯垃圾户型很少。
3) 景观。谢绝任何景观溢价,谢谢。顺便把景观溢价贬得一文不值。
4) 靠马路或楼王。完全不在乎,便宜就好。
5) 厅大卧小还是卧大厅小。二个都小,谢谢。
6) 层高。不重视
7) 卫生间。一个
8) 菜场摆摊大排档。完全不在乎,但谈论时要鄙视。
9) 品牌,重视
10)得房率,重视
11)会所。重视,但不办会员卡。
12)学区,重视
13)交通,2KM内有轨交即可。具体站数不重视
 
在《世界上最好的房型》一文中,有一句话叫做:“你只要比隔壁内个盘小5个平米多半个房间就行。”
这句话,实在再精确不过地揣摩到了屌丝的心态。
屌丝喜欢的口味,就是在保证“功能”齐全的基础上,尽可能地降低成本。所以一切有Taste的东西都不要增加,你就绞尽脑汁少5个平米好了。
 
房屋的指标,分为硬指标和软指标;
屌丝选房,不愿意在硬指标上花钱,能省则省。(地段,楼层,朝向,景观,层高,水泥用料……)
而却在软指标上浪费了很多钱(品牌,精装修,广告,IB格,初房情节……)
这是屌丝特有的情怀。并最终报应在他们的投资回报率上。
 
 
三)次新房,老公房,老大楼
 
外地移民屌丝的另一个特点,是极其地看不起老公房,老大楼。
我们知道,老公房,老大楼,主要是1980~1990年代的产物。而大部分集中在市区,由上海土著居民持有。
屌丝小白领主要以购买郊区新房为主,他们的肤浅与浅薄,在这一刻表露无疑。
 
因为他们从来不接触老公房,老大楼,所以他们对“异己”之物贬斥得一塌糊涂。谈起来也恨不得以县城估价的记忆去套。
屌丝们对老公房,老大楼的印象,估值,流动性评判,和实际情况有非常大的差距。
 
常看Liba.com的人应谨记区别,免得被误导。
详细分析要到后面的纲目再展开。
 
四)屌丝房的升值潜力
 
上海是大鳄潜伏之地,有的是冒险家的乐园,白相人的世界。
屌丝拿着抠锭换来的工资,要进入这个名利场中。无异于二手空空的菜鸟战士上战场。
 
在买房这场格斗中,很难想象老牌的大鳄精英没有看上你那些地段,而让小白们吃到笋盘。
所以通常屌丝移民买的房子,通常都是不太划算的。被MarkUp涨幅不大的。
然后屌丝们用数量堆死精英,这是后话。
 
现在我们要说的是,屌丝们买的房子,屌丝们钟意口味的房子,能不能涨。
答案是比较麻烦。
 
在《世界上最好的房型》[3]一文中,我们说到;
假设你2015年买入,2025年抛出。
2015年你遵循的是2015年喜好价格体系。2025年你遵循的是2025年喜好价格体系
利润来自于二者之差
 
如图,假设我们以“离圆心的距离”代表热度的话,则二者并不重合。
2015年的大热门,或许2025年已经是冷门。
 
譬如板块2,在2015~2025年中就是受害者。
譬如板块5,在2015~2025年中,则是从无人问津变成大热门。
 
当屌丝们买房子时,他们考虑的是今天,“在功能齐全下,尽可能的便宜”。
而老手们买房子,考虑的是明天,“2025抛售时,尽可能受欢迎”。
 
二者的出发点完全不同。屌丝很容易在总价恒定的情况下,买入超远郊区的超小户型。
这些房子其实并不适合居住。无论是未来消费升级换代,还是屌丝本身的家庭人口增加,都显得非常地不适用。
而要抛出的话,更是找不到对手盘。
 
 
五)屌丝的上限
 
在周星驰电影“武状元苏乞儿”中,洪日庆教苏灿降龙十八掌。并说他日后会贵不可言,成为丐中之王,丐中之霸。
苏灿问:“那是什么”。
洪七公传人:“还是乞丐”。
 
如果要说“丐中之王”,我们不妨花一点时间,继续黑一黑我们极其厌恶的“仁恒河滨花园”。
如果要说RHHB,那简直就是小白领心目中的圣地。他坐落在屌丝之巅:联洋,充分满足了“四房188平米”的紧凑感。
他有很多灯光投影,可装修全是最差料的榉木。
 
全联洋只有一家粉尘般的大拇指广场,5KM之内没有任何商业。可是售卖的东西价廉物美,星巴克大娘水饺一应俱全,深度贴合屌丝消费档次口味。
 
2009年我在陆家嘴滨江找房子,因为连续二套的房东跳票,最后中介试图着向我推荐“陆家嘴内陆”10KM,也有一家仁恒河滨号称是豪宅。
我冷冷地说,“我不买中低档房产的”。
中介一脸不解地疑问,“我觉得挺好的呀”。
我说:“我若是住在联洋,朋友圈一定以为我生意失败。以后让我还怎么混啊”。
 
此后的轨迹,完全符合我的预期。仁恒河滨花园,从2009-2015,上海楼市涨了250%的绝对大牛市之中,一点都没有上涨。
譬如可参考这篇:《不是我不明白,这市场变太快!仁恒是在太疯狂!!!》[4]
六年前的价格,和今天是完全一模一样的。
 
仁恒为什么涨不动,因为他的定位不对。
仁恒的定位,是“屌中之王”,“屌中之霸”,屌丝中的王者。
 
仁恒的房子,小白领一看喜欢赞叹不已。因为这就是他们理想梦想中的房子,一切按照“农民想象中的皇帝”来建造。
可是在有钱人眼里呢,仁恒一文不值。
 
有钱人首先就不会住联洋。不是不会,是根本不考虑。一个小白领屌丝聚集区,是不可能出现豪宅的。
其次仁恒不符合有钱人的口味,“不是把公寓造到极致就能叫豪宅的”。
 
豪宅有豪宅的骨架,骨架决定档次,乞丐终身是乞丐。
仁恒的188是四房,而在小陆家嘴,这面积最多只能做二房。
在真正的豪宅,188平米只能做一房。
 
他的整个小区,集中在平均面积100平米,紧凑型二房,以总价的控制来扯高单价承受力,这是歪门邪道。
住户全都是小白领紧紧裤腰带,工薪族加按揭。
这绝对不可能是豪宅,只能是屌丝中的战斗机。啊呜卵冒充金刚钻。
 
不是豪宅的结果是什么呢,就是他涨不动。
你如果把市场分为“高、中、低”的话,他就是中游顶峰。永远不可能上游。
仁恒就是一些比较有钱的小白领在买,永远不入富人的法眼。那么他的单价,总价上限,也就非常地有限的了。
 
你购买房子,要尽量避开“中游的上限”,因为中产阶级这一个区间,潜力已经挖尽。
将来你的位置,只能在“中上、中中、中下”择一。而无论哪个结果,都比昨天低。
(yevon_ou@163.com,2015年10月6日暮)
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