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房地产市场的二朵乌云(下)(作者:欧神)

 房地产市场的二朵乌云(下)#2530
 
第一朵乌云,是一线城市过度上涨。
第二朵乌云,是一二手不匹配。
 
一)泡沫现象
 
房地产市场的第一朵乌云,是“一线城市过度上涨”。
从某些意义上讲,炒房完全是一种“京沪现象”。
又或者说,在过去十年,房地产很好,房价涨了很多。
可是你真正靠“炒房”赚钱的。只有京沪深等寥寥几个城市。
 
上海的房子,在十六年内大约有十七倍的涨幅。北京深圳也差不多。
可是哪怕你拿广州,天津,涨得都没有这么多。
 
除了“涨幅”之外,更严重的是“赚钱”。
涨幅和赚钱毕竟还是二个概念。A是A,B是B,这在严谨的理科生眼中,是分得非常清晰的。
 
如果说“赚钱”的话,则能赚钱的城市更少。
有一些城市,城市很漂亮,经济很发达。生活也很宜居。
哪怕如广州,青岛,苏州,甚至杭州。
 
你房价涨了,可是你“抛不掉”。一出京沪深,你就完全没有二手市场。
或者二手市场要遭遇非常大的折扣。
或者板块轮动。每一次涨的都是新板块,老板块永远不涨。
 
按照“货币如水”的理论。2001年秀相上台,M2大概在11万亿左右。
截至2016年6月末,M2数字已经开始造假。但是“金融业总资产”大约在250万亿。
货币注水在6倍左右。
 
但是如果你观察三四线城市。他的房价是没有6倍涨幅的。
甚至有些小城市,当年1500~2000,现在也就3000~4000。几乎没有任何的涨幅。
 
2005年时我们提出“2N”理论,在货币滥发的情况下,你的任务就是尽可能地买入资产。
哪怕天涯海角,砖头永远比纸币保值。
 
但是2016年我们回过头来看,发现我们的财富之中,有“Lucky”的成分存在。
因为水库多军基本都生活在京沪,哪怕喊着要“砖本位”,但是归根到底,我们的资产以京沪等超大城市最主。
 
这就使得我们获得了“超额收益”。赚到了很多很多钱。
同期的时候,水库还有一个很NB的多军叫做cerevisiae,执行力/刚毅果断丝毫都不逊色。
但是他是石家庄人,他就很惨。
 
水库2012年成立,过了几年之后,一直到2015年。
他眼泪汪汪地上坛来问,“各位老师,为什么石家庄永远都不涨”。
“我听你们的话,倾尽全力信用卡信用贷互相拆借满地打滚,搞了一大把满仓的仓位”。
“可是石家庄房价三年都没有任何涨幅,媳妇都快把我骂死了”。
 
同样类似遭遇的,还有宁波的一个id:ptzerg
 
这就让我们有一种“兔死狐悲”的感觉。
因为我们认为Key核心思想是:“货币超发”。
 
货币超发的意思,应该是全国“普惠”的。所有用人民币的地方,物价都应该上涨。
而到最后,却变成了北京上海深圳拼命地涨。哪怕200KM开外的河北就一点也不涨。
 
如果“事实”是这样的话,你的理论就应该修正为“政治特权”。
以后你蹬大着眼睛看政治特权城市,看哪一个是国家重点开发城市。而对于“货币政策”都不用关心了。
如果货币因素是No.2的话。
 
这就是房地产市场的第一朵乌云。一朵长期困扰我们夜不能寐的乌云。
当京沪房价100000元/平米,而河北的房价只有8000元/平米。
我们算一算,手里一套房子就要上千万。过去三个月就赚了上百万。
 
这个时候,“严谨”的理科生感觉到的不是欣喜,而是恐惧。
“德不配才”
“吾日三醒吾身”
我能获得这些财富,究竟是我学问好,一切算无遗策。还是仅仅靠我的运气好?
 
我是不是一个大笨蛋。长期以来自以为是的聪明?
靠运气的话,这一切就如同建筑在沙滩上的城堡。是极其极其危险的。
下一把,2017~2018年你还敢不敢继续赌大。
 
如果河北长期维持在8000元/平米的价位。而你北京房价100000元/平米。
然后你还要博,还要博北京房价再涨一倍。涨到200000元/平米。
你到底是不是疯了?
 
故事的结尾:
故事的结尾,这件事以一种“传奇而搞笑”的方式。获得了圆满的句号。
 
从2016年夏季开始,尤其是6月之后。“全国房价”开始了疯涨。
合肥房子,号称一年之内翻了三倍。从1W~2W~3W。
福州房价,半年一倍。
苏州金鸡湖,号称去年9~11月。三个月就翻翻。
武汉楼市,不知不觉也3W多了。
 
更可怕的是,接着衍生了“第二梯队”。
南京+天津,这二个城市居然都已经不知不觉地站在了5/3/2。
 
如果说上海房价,上海房价一直到今天,或许也仅不过8/5/3.
这还是经过了无数次的“上涨”,无数次+50%的剧烈大行情,被砖家骂昏头,无数次的疯狂突破极限想象力的结果。
 
而南京,天津,居然也不声不响地悄悄地5/3/2了。
难怪说第一个400米跑45秒是巨大挑战,而后来人学习就快得多了。
 
水库上的天津三剑客,手里一把扑克牌合伙双扣。
北京房价涨到100000元/平米。可是天津还是2~3W。四五年了都没有“脱离成本区”。
三剑客心灰意懒,背负巨大,本来都已经开始“怀疑人生”了。
 
好了,今年一涨。顿时满血满魔原地复活。
去天津摆了满满一桌的海鲜大宴。
红光满面,“一年赚了前半生的钱”。
 
石家庄也发来贺电,现在也涨到12000~15000了。LP也不闹了,ZMN也不冷嘲热讽了。
总之都是好事,喜乐融融。
 
“二三线城市”的夸张之处,就在于四五年不涨。
一涨,它们就是翻二倍,三倍的涨法。
10000的房子,直接涨到了20000,不歇气,然后再到30000.
 
于是呢,“第一朵”乌云暂时算是解决了。
暂时不用怀疑人生了。
 
二)一二手价差
 
房地产理论的第二朵乌云,是“一二手价差”。
在之前的文章《泡沫分水岭》中,我们曾经画过一个“孤峰”的图。
意思是,每个人都说“房子贵”,都说房地产有泡沫。
 
但其实房子不贵。真正说房子贵的,他要加一大堆的定语:
房子贵。仅限于北京的房子贵。石家庄的房子不贵。
北京房子贵,仅限于一手楼盘贵。二手三环内不贵。
住宅贵,仅限于住宅贵。酒店式公寓也不贵。
 
所谓的“房子贵”。其实是专宰码农屌丝小白领。
只有屌丝小白领特别喜欢的“五环外品牌KFS新盘”,才卖得特别贵。
只要你除了这个类型。其他都不贵。
如果你要画图纸。他表现为一个“孤峰”。
只有一个尖尖的山顶。向南跨二步,向西跨二步。房价都会急剧地降下来。
这是一个极陡峭很孤例的市场。房地产总体并不贵。
 
 
所以当时多军估算自己的资产。都是要打一个深深的折扣的。
因为“孤峰不长”。木秀于林风必摧之。
你仅仅是一个《小众市场》,要符合《三维价格》。所以你实际没那么富。
 
就好比你手里有几万股“暴风科技”。但你未必就是千万富翁。
 
在“孤峰”的基础上,我们引出了房地产的第一朵乌云。也即是“北京和石家庄”的房价差异。
随着2016年的二线省会城市大涨。这个坑目前看渐渐被填上了。
“10万/m”不再是一个孤峰,而是一片山坡。
 
但是,这样还是不够的。一片山坡,还不是一块平地。
价格还是没有夯实的。
 
第二朵乌云,是“周浦8W”和“小陆8W”之间的巨大鸿沟,依然没有填满。
一手房和二手房,热度之间的巨大裂痕。
 
2016年的市场,没有想象中的那么热!
 
你如果关注SPI(上海房地产观察)的公众号,你一定认为2016年上海地产已经热疯了。
 
地王频出。平均260%以上的溢价。也就是一个板块目前卖30000元/m,拍出来的地王就是要卖80000/m以上。
随着地王拍卖,则是一手房疯抢。
 
什么大宁75000,那是去年的新闻。
大宁95000,这是上个月的新闻。抢光。
大宁110000,这才是下个季度的新闻。您等着吧。
 
距离人民广场75KM的滴水湖万科,近期30000元/平米被抢空。
而这个距离,要从苏州开往上海。开了15KM,进入昆山地界。
连昆山人民都看不起你。昆山才62KM。
 
如果你看“一级市场”土地市场,“二级市场”KFS一手。2016.09那是真心热得不得不得了。
可是“三级市场”二手房市场,至少要差摄氏30度。
呃,意思就是39°度夏伏天,和9°度秋冬季的区别。
 
虽然从链家网以及fangdi.com数据来看,“二手市场”也不错。库存一直在消化中,可售房源持续减少。
但是我们奋战在第一线的Frontline多军,对于市场是心知肚明的。
 
市场并没有传说中的这么好。
1500~2000W的区段,早就是重灾区。小企业老板纷纷破产,而小老板破产最先想到做的,是“卖房救厂”。
所以豪宅市场,是绝对的重灾区。笋盘似乎永远也扫不光。
我们吃掉了一些。以非常优异的性价比建仓,但依然无法阻挡大势颓废。
“小陆8W”<->“周浦8W”
 
而目前好销的,库存节节下降的,依然是“老公房”市场。
成交最旺盛永远是60平米,300W以下。无电梯的老公房房子。几乎可以当现金使用。
上海二手房平均成交面积不到70平米。
 
而对于次新房,市场也是运转艰难。
一套市区100平米二房,单价8W,加上税收就要接近900~1000W。
一千万买你一套二手房,依然有巨大的心理抵触。实战过的我们都知道,出货不易!
挂牌价虽然一跳再跳,但市场的属性,似乎仍属于“逼空式上涨”。
 
目前市场的狂热,貌似严重集中在“一手房市场”。
每个人都知道要买房子,橘子皮要浦出来了。
但是老百姓买房子的第一选择,依然是“一手房”市场。
 
只要一手有房源供应,哪怕再远,哪怕再没有性价比。他们依然会优先地选一手。
滴水湖3W,马陆5W,江桥7W。
按照一手的地段,这算是亏到家了。套到猴年马月也出不来。
 
有的人问,你唠唠叨叨讲这么久,是不是想推销二手房呀。
是不是想找人接盘,是不是房子卖不掉。
不是的。
 
请注意,我是一个无可救药怀疑论者重度晚癌末期。
第二朵乌云,我主要担心的是:“房地产,究竟值钱的是什么”。
究竟卖点是什么,究竟吸引消费者,能让他们掏钱的是什么。
 
很多人从出生的那一刻,就被人教育“地段,地段,地段”。
后来浦东帮则是喊:“绿化,绿化,绿化”。
深圳帮则喊:“规划,规划,规划”。
 
我告诉你,如果按照目前的上海房地产市场。则房子值钱,房子价值的核心要素是:“房龄,房龄,房龄!”
 
是不是很讽刺,听着简直象笑话一样。
可是你仔细想想,还真是那么一回事。
 
如果房龄=0,那就是一手新盘。
一手新盘,几乎随便你开。任何一个价位都能卖掉。
 
如果房龄=3,则是新房子。
同一个板块,同一个地段,相同的KFS水平。
A楼盘比B楼盘晚三年,他就可以卖贵+50%价格!
这算什么意思,黑色幽默呀!
 
开得越晚越值钱,建造越晚,越是能卖高价。
什么地段品质房型绿化KFS素质,统统都不重要。
我要想秒杀你,根本不需要什么“精雕细琢”。我只要比你晚开盘二年就可以了。消费者就吃这套。
 
如果你观察目前的重庆、成都市场,你会感到绝望的。
因为在重庆,任何一套楼龄>5的房子,都卖不出价钱。
哪怕你是当年的一等豪宅,排队疯抢贴钱拿号。可是等你房龄>5,在市场上就是卖不出价钱,就是没人要。
一线江景品质豪宅,五千多的大把。
 
目前小陆家嘴豪宅楼龄>10,除了汤臣一品是作为“一手房”处理,持续按照一手房渠道在卖。
其他的二手表现,真是让人伤心。
 
哪怕你再好的房子,一旦楼龄>10,你就是卖不出价钱。
别人宁愿买周浦8W,也不买浦东CBD的小陆八万。把浦东帮脸都打肿了。消费者吃“楼龄”。
 
浦东帮和浦西帮吵了这么多年,到最后发现全部都是空话。
因为市场上真正卖点,并不是“新区”和“旧区”。而是房龄。
等到嘉定青浦开始造新城了,就把浦东碾在脚下。
 
大陆的房地产市场,一直是存在“处房情结”的。[1]
从理论上来说,房子就是货物。价值应该是100%:100%
 
长期以来,“处房情结”就像新车。
“落地打七折”。一手房=二手房价130%
但是今年特别厉害。你如果看2016年各区销售,这个比值是230%
 
一手房卖11W的地方,二手6W都卖不掉。
一手房卖7W的地方,二手3W都卖不掉
一手房卖3W的地方,二手1.5W都卖不掉。
 
我们高度关注这一个现象。2016年的“房价暴涨”,其实非常非常大的程度,是由一手房,以及一手房狂热者拉起来的。
决战在二手。
如果二手没涨的话,等于我们没赚钱。这一波行情也就是热闹。
 
如果一手房70000,转眼二手只能抛出去35000.
这其实不是房价涨了。而是你缴“智商税”。
 
我们为什么要高度关注这件事。因为我们需要判断房地产的“真实价值”所在。
你抓不到价值核心,晚上睡觉也睡不踏实的。
我最怕的是,房子的50%价值,来源于“房龄”。而房龄是一种高度不保值的东西。
 
最怕的是,90后,00后的品味,与众不同。
如果他们宁愿花230%的价格去买“房龄=0”的产品,而不买你地段品质上乘的小陆家嘴。
 
那么,就没有水库了。
也没有“炒楼学”这整幢大厦。大厦崩塌了。
如果房龄取代地段,成为“万世不移的财富”。那哥哥就回家卖红薯去。
 
 
三)逻辑之重要
 
“二朵乌云”为什么重要。
因为这是严谨的科学素养。
我们对房价的判断,是“算”出来的。而不是蒙出来的。
 
只要有一丝一毫裂缝,这整幢大厦就会轰然倒塌。
只要一个bug,你就不再是“模型”和算法。
 
2005年时,我写了一篇文章,叫做《我站在房地产的法庭上》[2]
我梦见站在法庭上,戴着假发,穿着法袍。
  
  在我的右手,是一个著名的惯罪犯。他曾经有二次抢劫的记录,浑身流淌着脓血。多次伪造文书,造假酒造假烟,卖假货做传销,进行诈骗和老鼠会,曾蹲过三次大狱。二次作伪证,卖淫吸毒走私犯,越狱袭警爱滋病。
  
  在我的左手,是一个声名正洁无私的绅士。他有着大学学历,诚诚恳恳地做着白领工作。他抢救落水少年,拯救火场员工。他做义工,帮助失学儿童。他曾经参与长江抗险,曾经去可可西里保护藏羚羊,去云南贵州保护红杉木。他奋不顾身,保护国有资产,和抢银行的罪犯进行殊死搏斗。
  
尊敬的法官大人,亲爱的陪审团;如果你是陪审团,你会怎样决断,你会相信哪一个人的供词?
 
逻辑是一整套的体系。当谢国忠2003年“预测”错误时,他就已经身败名裂了。
根本等不到2004年他第二次预测。
根本等不到2005年他第三次预测。
 
当2004年谢国忠那个SB再要开口时,你上去就是一个耳聒子。
“先把你2003年的历史问题交代清楚”。
 
谢安迪,2003年你毫无疑问是预测错误了。
请问你有没有反省过,你有没有思辨过,你在2003年论文中,是哪一句话出了错误。
 
没有,从来没有。
Andy Xie从来没有做过这样的赔礼道歉。媒体和小编也从来没有这样的追根问底。
 
这并不是科学的态度。
2003年预测错误,说明谢国忠的“模型”是有问题的。
但你一个模型出现乌云,出现问题,和现实不符合。
你第一件事情要做的,是反省自己的模型。
 
谢国忠完全应该闭门思过,好好读书。认真反省“2003预测”是哪一个环节出了bug。
找出错误,修改错误。再和事实对照。这才是科学的态度。
而不是这个SB在2004年又跳出来放屁。
 
在一个理科生眼中,这种人渣简直就是MIT的耻辱。
如果你是一个物理学教授,发表物理学论文。
那直接就把你院士/教授的头衔撸掉,一路贬值为副教授,助教,教工,研究员…………最后贬为厮所间门口扫垃圾的。
 
因为“乌云”是科学态度。只要有一朵乌云,只要有一个bug和现代物理学不兼容。则你整个理论大厦都要推倒重来。这事是没有商量余地的。
 
“理科生”和“工科生”的区别在于什么。
在于“因为宏观调控,所以房价飞涨”。
 
当你第一次调控,房价并没有“如你预料”般的下跌,反而越调控越涨。
在那一天,你就应该反思自己的三观,反省自己的模型了。
你的人生观正不正。
 
而马前卒之类的“工科生”。他们只能造造大桥,造台发动机,负责单个的项目。
“工科生”容许误差的存在。
 
当“第一次宏观调控”并不如预期,反而房价越调越涨。
“工科生”错判,被自己习惯性的忽略了。熟悉如机器出了故障。
人生观毫无触动。
丝毫不觉得“乌云”是大事。
 
眼看调控调了十七八次,房价依然在涨。你还傻傻地坚信“调控是降房价的”。
有时候,我真恨不得把几百个小编逮出来,排成一列,跪在地上。
 
从左边一路扇耳光到右边,再从右边一路扇耳光到左边。
“乌云,懂不懂”!
“科学精神,懂不懂”!
“只要有一次预判失误,你就该开始怀疑人生”。
 
象谢国忠这样的人,2004年就应该身败名裂。在他检讨“2003为什么错”,彻底反省之前,他没有资格说任何话。
而现实是,谢国忠一直在招摇撞骗。没有因为他的误差,受到任何惩罚。
 
而民众,选择无视安迪谢的2003年“不合逻辑”。我们的社会没有一丝一毫探索到底的精神。
“大巧不工”,社会因此而分层。也真是罪有应得。
(yevon_ou@163.com,2016年9月22日午)
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