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潜力地段的理解(作者:水库论坛用户ak47fires)

 潜力地段的理解(作者:水库论坛用户ak47fires)
 
发表于 2017-6-4 19:57:59
潜力地段是什么?潜力地段其实是价格相较于地段合理价格低估的地段。至少你赢得了现在,这也是你唯一可以赢的。未来,有可能出暴击,也有可能平平淡淡地走下去,只要不踩中大坑,就已经是胜利了。
 
上面的图是恰空大大对于“潜力地段”这一问题的回答。简单而言,地段是现成的,配套是可以等待开发的,区位因素是不可变得,但是配套可以从差的配套变成好的配套,从而形成暴击。
对于一个多军而言,虽然买房子是要放五年以上,甚至一辈子都不出售的。但谁都希望买入即赚,买入就是七折笋,赚30%,正常价涨50%,那么70%--150%就是翻倍了。
买入赚钱是由两个部分组成,寻找低估区域、寻找笋盘和房产自然升值。前二者是职业炒家和普通买家之间最大的区别,也是超额利润的来源。买房本身是实业,专注于哪里低估才是有超额利润的地方。
(一) 价格结构
海平面上面没有珠穆朗玛峰。
一个大的低价区位不可能有一个高价盘耸立在上面;因为高价盘旁边的都是它的替代品,抛压太重。
KFS在制造地王,但地王的价格再怎么高也只是一手价格。一手价格我们从来是不认的,新房癌一直都存在,有钱的人总是多得超乎我们的想象。一个区域,一手价格可以到5W,但是二手价格只有2.5W。
所以远郊一手CEO是一个巨坑。房子盖得如何如何好,无法出门,配套差,也是扯淡。“你这个房子哪里都好,就是无法出门。”“没事的,有车就很方便了。”“我自己可能会开车,那么我妈我爸,我的保姆会开车么?”
没有珠穆朗玛峰的意思是,高得离谱的价格是昙花一现的价格,是没法做实的。
相反,青藏高原也不会有深到海拔为负数的盆地。
一个高价的版块中的低价盘将会被迅速填平,填平的速度有快有慢。迟迟未被填平的低价盘往往有一些硬伤存在,例如物业差,小区小,车位少之类的。同一个区域的次新电梯楼如果价格差距大于30%的话,那肯定不正常了。相当于旁边2.1W,这边的3W。
迟迟未被填平那自然是有大的硬伤存在,例如住宅楼大部分用于办公。但正如坏地段可能变成好地段,就看自身如何判断了。某一天大部分用于办公的住户会搬走?因为价格便宜,地段优越,所以住家的人也会搬进来?
(二) 七折笋
人们常说的七折笋,到底参考的价格来源于何方?
首先,要知道这个城市的价格结构。北京有二环三环四环五环。上海有内环线。
看这个房子到底是不是七折笋,应该看这个地段合理价格*0.7而不是看楼盘成交价。只有一个地段的价格才是一个均衡价格,而不是一个小区的成交价。几个相邻的小区之间有价差很正常,但就看造成价差的因素到底值不值这个价差了。
造成价差有很多因素:地段,房龄,是否有电梯,小区环境绿化,学区,车位,容积率等等。
一手远郊CEO盘的7折也有可能不值得买入。
如何了解一个地段合理单价有很多办法。
1. 人力流,看房200套。看房看多了,至少知道离这个地段到底多少钱。但还是需要理性地思考一下,地段值多少钱。地段多少钱和值多少钱是不同的概念。
2. 数地铁站流。从目的地到你的住所的地铁站站数,转线的站算两个站。每个城市可通勤的站数不同,我看深圳地铁的站就比广州的要密集。
3. 飞苍蝇流。跑去小密圈听各大大神吹牛,其实这个办法还真比自己瞎找来得实在。但这个也要和自身踩盘结合,如果一出去踩盘发觉和大神的理论有相违背的地方,那么肯定是理论错了。大神的判断也只是粗略的,不可能跑遍整个城市。
当你找到合理单价,譬如广州当前就是8/5/3的价格结构。当你在3的区域找到低于3的小区,你就可以去留意,可以继续去深挖有没有低于市场价的房子。一般而言在一个大的区域里找到一个低估的小区,再找到里面低于市场价的房子。低估的85折小区,再找到85折的房子,就变成7折笋了。
 
没钱的人都嫌房价高(作者:水库论坛网友很强势)
 
发表于 2017-9-4 11:09:46
没钱的人都嫌房价高
一直想写这件事情,但是每天公司总是那么多事情,每天都处理到凌晨才回到家。今天趁着稍微早点下班,老婆和孩子也睡了。来码码字。来深圳差不多十年了,见证了深圳房价的起起落落,但是除了08年的低谷之后,深圳的房价一直在涨。我有个哥哥比我早来了深圳5年,当初怀揣500块钱来到深圳,现在已经是九套哥。现在我一直叫他九套哥,从一变二,二变三,三变四……他从来没嫌过房价高而是越买房越有钱。而同样我的堂弟当时跟我哥哥一起来深圳的。到现在还在租房,年年都说房价高,越等越买不起越买不起就越穷。我不知道大家有看懂我想表达的意思没啊?
 
发表于 2017-9-4 13:14:42 | 只看该作者
也有观念的问题,把房子当成住宅的人,大都嫌房价高;把房子当成财富的人,都不那么嫌弃它高。
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