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房价十年调控主线轴(作者:欧神)

 十年调控主线轴 十年调控主线轴是什么,是“防跌”。傻空们屡屡受挫,惊呼完全看不懂。而在智多的眼里,事情十分清楚。动机,动力,动能,清晰地宛如手中纹路。
 
2014年6月26日,呼和浩特第一个宣布解除限购。之后各地陆续宣布取消。连带着“首套房贷”松动。
作为一个持续十年的“加调控”过程,至此进入了一个转折性的节点。
 
我们一直想写这篇主线轴的文章,想选一个节点性的Milestone发出来。
对于宏观调控,99%的人都理解错了。
所以他们都是输家。都没有发财。
 
十年调控的主线轴是什么。不是“防涨”,大错特错。
而是“防跌”!
 
一)落幕
 
2003年7月1日,秀相在香港。
当时,发生了一件惊天动地的大事。
 
七月一日,香港五十万人大游衍,大概相当于总人口的8%
游衍的中坚分子,主要是“沉默的中产阶级”。他们口戴口罩,沉默不语。既不是贫穷的底层份子,也不是毫无地位的外来人口。
中产阶级,代表着HK的大多数。也是整个城市执政的基础。
 
中产阶级的诉求很简单,只有一条。
中产阶级的诉求很简单,简单清晰。
“我要房价涨!楼价不能再跌了”。
 
2003年7月1日,董建华站在城楼上,面如土色。
2003年7月1日,秀相正好在访问香港。
2003年7月2日,董建华宣布因身体原因,婉辞香港SARS特首。
 
 
二)主线轴
 
房地产市场,十年调控主线轴是什么。是“防涨”么,老百姓的日子太苦了,绝不能让屌丝小白领一套房子供一辈子房奴。
错了,大错特错。
我们的政符,其实并不太在乎小白领们的感受。老板姓的苦日子也过惯了,再苦一点,也是寻常。
 
十年调控的主线轴,是“防跌”。
2003年7月1日,秀相也站在城楼上。他一样目睹了铺天盖地象丧尸一样的五十万人流。也目睹了董建华的黯然落幕。
从那一刻起,他就下了绝对的决心。无论如何,不能让这一幕在自己的身上重演。
 
十年调控,所有的一切,一切的一切,都是“房价绝对不能跌”!
因为不能跌,所以最好也别涨上去。大家都知道,涨得越高,跌得越重。
但重中之重,首先是不能跌!
相对跌的风险,哪怕要涨一点。涨是可以容忍的。但是绝对绝对不能跌!
 
所以我们看政府公报,翻来覆去都是一句话:“防止房地产市场的大起大落”。
中华文字,博大精深。
看CCAV要看出味道。这句话的真实含义:“涨得快容易导致跌,所以涨是不受欢迎的。但是跌是绝对绝对绝对不可以的”!
 
如果涨是疥藓之疾,则跌是心腹大患。
我们知道,很多政策都是双刃剑的。有可能既促涨也抗跌。
在权衡利弊的时候,“调控十年”出了许多“促涨,但绝对不会跌”的政策。
看懂了这一条,再回过头来看调控十年。
脉络就清晰容易理解多了。
 
 
三)国五条
 
首先我们来看国五条。国五条是一个很有趣的文件。
作为2003年首次调控房地产市场,《国五条》说的却是收紧KFS供地。
 
虽然中国的砖家和傻空,是一对奇葩。砖家无论什么政策,都会三呼“皇上爱民”。
而傻空无论什么样的政策,都会说“房价必跌”。
 
而我们仔细观察国五条的文件,是能发现很多脉络。
众所周知,供应减少,则价格上涨。
《国五条》的目的,就是限制KFS贷款,限制KFS的难度,制造重重障碍,让土地开发建房显得更难。
 
毫无疑问,《国五条》是促涨房价的。内行懂经济学的人一看,马上就去售楼处买房子。
(当然,傻空们会欢呼:政府调控,房价大跌)。
 
但是,秀相政府为什么要出这样一个文,为什么一心一意要把房价调上去?
因为,政府要减少的是自己的风险。
 
你限制了KFS的贷款,等于把开发商从现有的金融系统剥离。那么哪怕房地产市场崩溃,也不会导致象香港一样负资产拖累银行系统。
你限制了KFS的融资,导致建房和房屋供应减少。虽然“房价”会上涨。但因为建得少,规模小了,以后万一跨起来,政府也更容易拯救。
 
说实话,自从见过了2003.7.1董建华黯然下台之后。秀相从内心底里,最希望的是房子一套也别建。
一套也别建,这样最干净。既不会有金融系统的负资产。也不会有房价下跌中产上街。
 
至于不建房会不会导致房价大涨,会不会导致老百姓住在茅棚里。按照我们G的一贯传统,百姓的福祉是不用考虑的。
 
 
四)国九条
 
愚蠢,贪婪,再加一点点傲慢,共同筑成了今天的局面。
------ yevon_ou
有了《国五条》的先例,我们继续分析政府之后的调控,就更容易理解了。
中国的政府幕僚,缺乏智囊。更缺乏真懂行的人。
 
2003年的时候,秀相受顾问们的影响,对房地产市场的整体判断是:“房价偏高,有下跌的风险”。
我们不知道这些顾问是吃什么干饭的。只知道这个判断,错得离谱。
2003年,中国房地产市场的真正情况,是房价太低。低得简直吓死人,笑死人。
 
当然,我们的官方媒体。是肯定不会承认“房价偏低”的。
官方媒体,永远只是“房地产泡沫”。他在过去20年来,就没一年不是泡沫。
米塞斯说中国堵塞言路,缺乏思想市场。骗着骗着,人民日报把领导也骗上了。
 
所以,2003年时是房价太低。而秀相加了一把火《国五条》限制开发。
房价一下子象火箭一样,就串上去了。
 
如前文所述,政府对房价上涨,其实不是太反感。
政府真正反感的,是无论你涨3倍,10倍,30倍,你不能跌。哪怕跌到29倍都不可以。
但涨得越高,跌得越重。既然这样,最好也别涨太高。
 
在2005年时,眼看一下子不对了,房价翻番。
秀相于是又急了,去找他的智囊团商议。不知道有没有找到谢国忠那个大草包。
 
智囊团研究半天,找出了一个替罪羊:“温州人”。
房价涨这么高,一定是因为炒作 ------- 这显示智囊团根本不懂房产。
因为有炒房,所以房价才高。
 
愚蠢,贪婪,再加一点点傲慢,共同筑成了今天的局面。
------ yevon_ou
 
秀相一听乐了。原来是政治上毫无势力的温州人啊。
这样一来,事情就好办了。就是“问交易加税”。
 
房价不是靠炒作炒上去的么。不是靠反复买卖爆炒炒爆的么。
那我向房产交易征收8%的交易税。
这样一来,1)抑制了房价,2)增加了政府税收,3)打击奸商,老百姓满意。
岂不是一举三得?
国九条出台之后,房价涨了三倍。
 
五)敛财
 
政府完全不懂房地产市场,这是愚蠢。
政府向房产交易加收8%营业税,这是贪婪。
愚蠢,贪婪,再加上2009年的傲慢,共同筑成了今天的局面。
 
《国九条》绝对不是为了老百姓好。绝对不是降房价的。
国九条之后,交易税收最终贵到8~11%,昂贵得完全无法承受。市场交易无法正常进行。
 
当时傻空们哈哈大笑,说罚死你们这群不良奸商。炒房客都该跳楼。
而多军们则苦口婆心地劝说,“加征营业税”是一件全输的事。所有人都是输家。房价高了,赚钱难了,政府税收也少了。
三方都是输家。
 
我们的政府是愚蠢,贪婪,而且傲慢的。他听不见任何建议。
在2005年的时候,政府对房地产市场,发生了致命性的误判。
当时,秀相政府以为房价之所以涨,是因为“炒作”。
房价的真实价值,是“虚高”。
 
我们知道,这二件事情,都不符合事实。
国九条调控的后果,就是房价翻了300%。因为宏观调控,所以房价飞涨。
 
翻来任何一本经济学教科书,任何一本书上都是写“加税导致涨价”。
税收,在任何情况下,只能使价格更高。傻空更痛苦。
税收,永远是促涨房价的。
 
在2005年政府误判房价的情况下,加征营业税,立即导致05~07~09三轮暴涨。
我们看政府公报。一是要有正确的科学知识。
二是要看内涵。
 
《国九条》的本意绝不是降房价。虽然傻空在那里磕头喊万岁。
《国九条》的本意是敛财。
 
六)新国九条
 
愚蠢,贪婪,再加一点点傲慢,共同筑成了今天的局面。
------ yevon_ou
 
2005年《国九条》重税打击商品交易。在短暂的新闻捏造之后,观察人员立即发现不对了。
《国九条》之后,房价真正坐上了飙飞的火箭。
 
因为交易结构被破坏。商人永远是平抑价格的。
当市场缺乏交易者,套利者,仲裁者,市场就变得很不有效。
很不有效的市场,才是真正有“风险”的市场。特征就是价格飞涨,而价格不孥实。
 
大概到2007年时,价格又已经比2005贵了60%
秀相对于房地产市场的政策,彻底失败。
 
他一开始对市场的判断就是错的,十二年前他就认为“虚高”。
所以秀相出的政策,限制KFS用地贷款,给房产交易加重税,都会导致房价飞涨。
政府内心其实不厌恶房价涨。但是绝对绝对不能看见房价跌。不能看见2003.7.1董建华。
 
在2007年时,秀相也开始感觉到压力了。
因为这个时候,房价已经涨到了一个非常不小的价格。北上广深动辄一套300W的房子。
而另一方面,风险也在积聚。交易没有彻底换手,KFS一手价格虚高。
 
在2007年时,秀相继续贯彻他的主线轴方针:
------房价,绝对绝对不能跌!
 
那么,他的策略是:
1)进一步减少商品房开发。压缩供应。托高价格。
 
2007年新国九条,执行了更更加严格的严厉政策。对KFS百般刁难。拿地,贷款,建房,限制更多。
减少供应的结果,毫无疑问是“房价大涨”。但这正符合秀相的需求。因为他的No.1 Priority是“不能跌”。
在这个时候,秀相又一次地错判了市场。不能跌的结果,是又涨了。
 
2)进一步限制交易。营业税5%+个人所得税2%+土地增值税0.5%
事情搞砸了,干脆别交易。不要让你们知道价格,杀死信使。活在梦中好了。
 
3)建廉租房,经济房,平抑房价。
 
其中的第三条,是最具有迷惑性的。
一方面,这些画饼般的公房,要到几年以后上市,可以给屌丝们一个盼头。平息民怨。
一方面,这些房子的价格是政府控制的,可以全控盘。“不会跌”。
一方面,公租房挤占掉了商品房。房价大涨!
 
当2007年《新国九条》调控开始时,傻空们大呼,“公租房要来了,房价大跌”!
而事实上懂经济学的人都知道,政府兴建的任何一个项目,都是基于民用项目的削减。
经费永远只有一笔。建了A,就没有B。而且公用不如民营,还有腐败损耗。
 
政府兴建2000万平米的公租房,意味着市场上减少2200万~2500万平米的商品房。
房价大涨!
 
中国的宏观调控,是历史上最奇怪的宏观调控。
政府口口声声说着“为老百姓好”,但其实做的,全都是托高房价的事。
 
每一次政府文件出台。你眯着眼睛看,“严控土地规模,严控KFS贷款”。这些全都是减少供应的事,又怎么会是降低房价?
当傻空们在那里欢呼,“政府出手降低房价”。那个白痴告诉你,国九条是降低房价的。
人家明明说的是“防止房地产市场大起大落”好伐。
政府其实真正降低的,是他自己的风险。无论如何,2003.7.31董建华站城楼台这一幕绝对不能重演。
 
秀相真正不能容忍的,是“房价大跌”。
在2003,2005,2007,2009,他四次判断失误市场,误认为“房价虚高,很快就要下跌”。
 
所以他出台了《国五条》《国九条》。其目的,是再把房价调上去!
每当房价摇摇欲坠的时候,政府就会悍然发动宏观调控,再把房价调上去!
因为宏观调控,所以房价飞涨。
 
 
七)限购
 
到了2009年的时候,第七个年头。
这一年,秀相已经认输了。
 
他承认自己的确是不太懂市场。也不知道为什么房价越来越高。目前京沪一套房子涨到了500W,随时可能下跌。杀伤力巨大。
没有人和他说赶快取消营业税,还炒楼以自由。中国智囊团并无名人。
在2009,房价又狂飙的时候,破罐子破摔,秀相想出了限购。
愚蠢,贪婪,和傲慢,共同构筑了今天的局面。
 
其中,《国五条》《国九条》《新国九条》三次点了加油,是愚蠢。
为交易征收8%营业税,是贪婪。
而限购限贷,则是傲慢。
 
限购限贷,毫无益处。
限购的唯一作用,是“杀死信使”。
 
也就是说,你门口的新建小区,是50000/㎡。你感到浓浓的心绞痛,感觉人生毫无指望。
现在和你说,你没有购房资格了。你连看都不要去看。
 
每天再次路过。你就不去看售楼处招牌了。
管他50000/㎡,还是80000/㎡,还是100,000/㎡,心绞痛就不发作了。
 
限购并不能降房价。限购只能自欺欺人。
从经济学理论上讲,限购只能进一步推高房价。因为KFS发现没有买家,会进一步削减开工量。
具体可见《房产限购令,就是车匪菜霸》和任志强微博。
2012,2013年的开工量,都只有往常的一半。这会导致今后几年的暴涨。
 
限购限贷,一无是处。他其实只是让你蒙上眼。
限购限贷,说明我们的房产调控,已经进入了一个新的阶段 ------ “失心疯”
 
到了2009年末,秀相内阁方寸已乱。病急入偏方。
他们既愚蠢又贪婪,既傲慢又无知。
既然房地产市场完全不受控制,市场的反作用力完全不符合预期。行星的运动轨迹完全不符合日心说。
那个,干脆把市场关掉吧。
 
把所有的交易都禁止掉。所有的新盘价格,都不许上新闻头条。
看不见,就当没发生。
至于老百姓继续住危棚简屋小房子,那就住吧。反正当年更苦都过来了。
 
八)十年调控主线轴
 
十年调控主线轴是什么,是“防跌”。
傻空们屡屡受挫,惊呼完全看不懂。
而在智多的眼里,事情十分清楚。动机,动力,动能,清晰地宛如手中纹路。
 
在过去十年,傻空每每高呼“政府绝不会让房价再涨了”。
政府说过这样的话么;没有,这是你一厢情愿。
政府真正的潜台词,是“政府绝不会让房价下跌”。
 
政府绝不会让房价下跌,绝不,永不,誓死不。
当2003.7.1,首次访问香港,留港二天,就看见了董建华的一生落幕。
当时他就已经在心底起了决心。他绝不会让这一幕在自己身上重演,绝不,永不,誓死
 
十年调控主线轴你看懂了么。看懂了赚钱很容易的。
 
(yevon_ou@163.com,2014年9月27日)
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