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炒房资金的分层(下)(作者:欧神)

 资金的分层(下) #2240
 
本阵,锋阵和资金替换。
 
一)风险
 
接着说一个撩妹的话题。很多人,譬如某久,会向小MM吹嘘自己的“光荣战绩”。
 
在他的深话传说中,久哥以36%的年率向高利贷借了五十万。
凭这50W元,买了一套深圳几百万的房子。首付,税费,包括月供全部都是借的。
接着故事的结局大圆满。深圳房价暴涨。
空手套白狼,赚了好几百万。
小MM听得二眼星星状。“哇,你好厉害哟。好崇拜你哟”
 
而另一方面,同样的故事,传到不同人士耳朵中,则是完全相反的解读。
因为“收益”的反面,是“风险”。
你零首付纯搏命,杠杆玩得如此之大。你有没有想过房价下跌怎么办。哪怕不涨,利息也逼死你。
到时候跳楼就是你这种人。
 
这些故事,传到文科生小编口中,分分钟就是一篇100000+的“深圳楼市泡沫调查”。而且看的人分分点头。
同意即使以一个正人君子的角度来看,这也玩得过了。
这样玩法,迟早总是非得崩盘不可。
 
其实呢,其实这事啥也不代表,纯粹仅仅是久哥泡小MM。
为什么。因为内行看门道。
 
你说你动用36%的高利贷做首付,那是最劣最劣的十级资金。
可是问题来了,你的1~9级资金呢?去哪里了,去哪里了。
 
凡人都会优先使用“自有资金”。然后使用“父母资金”。
然后使用“亲朋好友”内圈资金。
迫不得已,才开始使用“外圈资金”。
 
等你用到36%的资金,说明你“低成本资金”都已经用完了。信用卡都已经干涸,内圈再也借不到钱。
那之前的钱呢,阿久也不像一个花天酒地的人。丫就是个苹果。
 
所以事实的真相,是你先用1~9级的资金买了九套(虚数)。而楼市实在太赚钱。买了九套你还牙痒痒的,所以动用资源买第十套。
 
武田信玄有云:“本阵如山,不动如山”
你看似侵略如火的进击,其实是建立在1~9套的“本阵”。你涉及到的仅仅是10%的头寸,并不是在玩命。
 
但是,这事拿出来吹嘘,是挺有效的。
因为你大可以和MM吹“空手套白狼”“勇者斗恶龙”,斗智斗勇赚了大几百万的事。
而你背后的本阵不动,是不用提的。反正都是套路。
 
 
二)头寸
 
上一次在厦门见lanlanlu医生,网友客气,从龙游开了三个小时车过来。
和lanlanlu聊天中,就说到了“头寸”的问题。
 
多军往往有一些非常“疯狂”,甚至可以说是光辉灿烂的单子。
类似于办500W的信用卡,买1000W的房子。净赚二三千万。
自有资金为零。
每一张单拿出来,都可以写一本书。在江湖上都是一篇传奇。
可是这些“疯狂”,是基于90%的“本阵”。本阵是不动的,不动如山。
 
也就是说,因为流动性要求,政府税费,限购限贷等等限制。
大部分时间,你的仓位是不能动的。只能长持。
我们寻找长线蓝筹的增长潜力。“航母舰队”理论。构建扎实的底仓。
 
而我们的野战部队,流动资金,或者说每一年新筹措的头寸。也许仅仅只能占身家10%左右。
在这样的情况下,就必然使得我们采取更加“激进”的策略。
 
没错,更加“激进”。
这个激进,是建立在90%头寸极端“保守”的情况下的。
 
我们往往会采取非常“异想天开”的操作方法,蚂蚁吃大象,刀仔锯大树。蛇吞象咽下非常大的头寸。
包括信用卡空当接龙,零首付,负首付,多层劣后等各手法。
 
此后,借助于另一个关键词“成本区”。
一般业内定义,成本区140%。
 
脱离成本区,意味着安全。
每一个人定义的成本区不同。我们的是+40%
涨了40%以上,我们就认为“安全”。脱离成本区,房价再跌也不容易亏本了。
 
而在实际操作中,我们是“成熟一单,解决一单”。
任何一张单子,可行性分析时你可以“异想天开”,操刀操作时你可以“侵略如火”。
给你10%的流动资金,爱怎么玩都可以。本阵不动。
 
等你脱离成本区后,我们再开始下一单。[1]
这样,我们每一张单都是极度疯狂的暴利。但是又维系了整体的安全。
 
同时,也顺带回答了一下社会上的一个疑问。“炒房会破产么”。
自从2003年开始,几乎所有的媒体小编,日盼夜盼做梦的就是“房价大跌,炒房客纷纷跳楼”。
如果你和他说久哥撩妹的故事,小编们更要惊诧纷纷,不崩没天理了。
 
而事实上呢,实际情况是“90%的保守,10%边缘锋锐”。
你最后的一二笔单子,的确是成本很高,利率很高,风险也很高。但这是“边际效应”。
在冰川底下的,是你的低成本本阵不动如山。
 
三)替代效应
 
“资金分层”的另一个含义,则是资金的“替代效应”。
通俗点说,不停用低成本资金,替换掉高成本资金。
 
好比现在市面上,御用中介紧急打电话给你,出来一套笋盘。
下午五点之前要付100W,锁死房源。
一周之内补齐200W。然后慢慢交易。
 
“瞬间之内”调度一百万,这个难度就卡死了90%的屌丝。
以快打慢,在实战抢房中用家从来都不是炒家的对手。
 
可是你“迅速调集资金”,对于自己也是挺内伤吐血的一件事。
因为你可能并没有那么多的自有资金,许多都是向朋友借的。
借得急了,利率会直线上飙。一路突破10%,12%
 
但是,真实的资金成本,并没有那么高。
“买房”这种事,每一次买的时候你都觉得敲骨吸髓。仿佛把骨髓里的红细胞都吸干了。
 
可是人的“回血”速度是很快的。
过了半年,一年,谁也不知道具体的故事是怎么讲的。反正,总之,结果,总而言之每户家庭又会攒了几十万。
 
当你手中回血时,怎样“还款”,其中就有了讲究。
毫无疑问,肯定是先还“利率”最高的。
 
也就是那些10~12%的债务,是最先被偿还的。9%其次,7%再其次。
越是利率高的债务,越优先偿还。
 
所以“高息债务”一般都是很短命的。短则一二月时间,最长也不超过二三年。
这段话的意思,在做决策时不妨进取一点。
 
另一种的策略,则是“定期加按揭”。
因为加按揭有一点的时间限制,就象“献血”一样。人一次只能献血400cc,你不能反复抽,得让休养生息缓几个月再虐。
 
一般加按揭需要二至三年一次。在这段时间内,你慢慢让债务滋养。
最后一次性用6%的银行贷款替换掉所有债务整合。
 
 
四)结语
 
下一篇讲《炒家的资金成本》#2260,介绍西点联盟。
然后我们会重发《利率与房价的精算法》#2270和《贷款选择的精算法》#2280这二篇。
 
这二篇,一是说“等额本金和等额本息”的区别精算。
一篇是写“加息”对房价的影响,定量。
 
“银行贷款卷”都是大大小小的精算法。按次序,这二篇应该是顺着纲目介绍后写的。
但是这二篇写得很早。最初是在2015.3月就写好的。
 
因为那是很早的早期。水库只有2000多个订阅号。而且还在写《经济学第一定律》《政治学第一定律》等枯燥无聊的学术引言。
而我们是一个公众号。我们需要阅读,我们需要流量。
 
所以篇幅跳跃着,写了这二篇比较独立的“术”。
独立成篇,庖丁解牛,吸引转发。
 
一年半之后,按顺序延续写下来,又到了这二篇。也懒得改了。就把原文章发出来。所以语气会有一点不连顺。
致歉。
(yevon_ou@163.com,2016年7月25日暮)
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