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论房地产库存的理解和分析(作者:欧神)

 论库存的理解和分析 #2140 供应创造需求,当市面上有新盘上市时,需求也会被刺激起来。这个需求是多少,谁也不能妄加估算。但肯定是很大很大,远远比现在的800~900套/天要大。
 
迄今为止,对库存的所有分析,全部都是错误的。
 
一)何时售完
 
突然想写这个话题,因为今天早上,有一个网友在水库论坛贴了一篇文章:
《沪新房上周(6.29-7.5)成交飙升至52万方算什么标志?》[1]
http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=30596
 
各位有兴趣,可以切进去看看。讲的主要是按目前去化速度,上海楼市仅相当于六个月存量库存。若计上九十月份高峰,可能连四个月都不够云云。
我对这篇的评价,照例是四个字:“以上全错”。
 
为什么以上全错呢。库存分析几乎是以往“房地产调控”的主流分析,马红漫杨红旭之类靠他骗了不少饭吃。
“库存量/销售额”=售完时间。一般认为4个月以内表明供应紧缺,9个月以上说明库存滞销。
供求分析,这是最经典的经济学分析啊。
 
以上全错。
 
二)错在哪里
 
错在哪里呢。俺LP若有所思地说,“其实,每一天都有生产,每一天都有销售。所谓库存,应该是个差额的问题”。
“就好像小学数学,一个浴缸一边在放水,一边在漏水,看似有6个月存量,但真完全漏完需要长得多的时间。甚至永远不可能”。
 
我大为赞赏,不愧为高智商美女。水平明显比CBN《第一财经》之流高上一大截。
按你这个水平,很快就要赶上魔都小学生了。
 
这个分析也是错的。为什么。
“假设从现在开始,所有的‘生产’暂停。所有的供应暂停。就目前剩下的这些库存,请问全部卖完需要多少时间”。
“6个月?”
“错”。
“4个月?”
“错”
“12个月,18个月,24个月”?
“你呀,简直和那些官二代差不多了。志大才疏,对精微结构完全视而不见”。
“全错,至少60个月”。
 
三)库存
 
很久很久以前,大约在2002年,我接手了一家纺织厂。
 
这家工厂属于国有企业清理分支三产。从账面上看,扣除了机器和应收,它大约还有150W元的库存[2]。其中绝大部分是成品。
而这部分的库存,卖给你是多少呢,作价人民币15W元。
 
这是十几年前,当时150W元还算是一笔钱。真是让人激动不已。你想一想,妥妥的第一桶金啊,妥妥的MBO啊。
 
再接下来,我们花了一点力气,仔细地研究了他的库存质量和构成。最终发现这个项目是不可行的。
为什么,论质量,质量非常好。厂长是一个有良心的人,并没有污损,也没有谎报库存。
 
真正的问题,出在他的SKU上。作为价值150W元的服装,他有多少SKU。差不多超过10000个。
也就是说,在这个仓库里面,有10000种不同款式的衬衫皮包T恤手袋打底裤。
 
这些库存怎么来的呢。往往都是外贸底单。譬如客户要求你生产9000件衬衫。可是你最终生产了9015条。又因为退换货,质量维修,成捆打包等等原因。所以这一款就多出了10件,押在仓库里。
日积月累,这样十几年经营下来。这家工厂就有无数个品牌的“残余”货物。每一种少则2~3件,多则20~30件。品相都很好。可就是没法销售。
 
没法销售,你怎么销售呢。拿到服装店里,地球人都知道断码衫是没法卖的。你要是沟通联系超市,这个SKU也没法登记,没法补货。
你唯一的出路,就是3元/件,统一打包卖给服装贩子。
 
然后有专门的服装贩子。拉到内地山区的“十元店”。
所有的衣服,堆得象小山一样。均一价十元一件,一些欧巴桑就在大棚架里面挑。
显然,到了这个地步,你是卖不出任何附加值。卖不出任何产值的。
 
这就是库存的现实。SKU太多,他已经无法实现营销和分销。
150W库存,国企按照15W的账面价值打一折卖给你。看似赚钱,但其实你还是没法操作的。
 
四)供应创造需求
 
说回目前楼市的库存。如果按照网上房地产www.fangdi.com.cn,则上海楼市大约还有1200W平米的库存。
请问,什么时候网上房地产,一天可以卖掉1000套。
答:“当天有大型新开楼盘”。
什么时候网上房地产,一天可以卖掉1500套。
答:“当天有2个大型新开楼盘,同时开盘”。
什么时候网上房地产,一天可以卖掉2000套。
答:“当天有三个大型新开楼盘,同时开盘”。
 
这是我们再三再三再三强调的一句话:“供应创造需求”。
 
面对空空如也的货架,消费者并没有需求。可若你以为北朝鲜的人民没有生活需求,那你就大错特错了。
你首先要有货,然后才有销售。
2015年7月7日,你以为上海楼市有库存。有销售压力,有滞销了么。
胡说八道,内环内任何一个新开楼盘。只要没发神经,都能卖得干干净净。你信不信。
 
你看到每天800~900套的销售量。你以为是市场没有需求,没有销售。
胡说八道,“没有销售的原因是没有供给”。市面上根本无房可卖。
 
上海楼市目前的情况,是慢吞吞温吞水般的,每天卖个几百套。
但其实这是什么,这是卖尾盘。
 
卖尾盘和卖主力盘是完全不同的二个概念。上海楼市目前的现状,任何1000套的楼盘一开盘,至少抢掉850套,当天卖空彻夜排队。
然后剩下的150套,因为“种种原因”,所以塞在了尾盘队列里。和1200W平米一起慢慢卖。
 
有新盘,一天可以卖1500套。
没新盘,一天卖600套。
在这样的情况下,谁还用“库存/销售额”推算销售周期,那纯粹是脑子有病。
 
“所以,如果完全不起新盘。仅仅销售尾盘,那也要60个月”。俺LP若有所思地问。
“60个月或许都不止呢,谁知道120个月。就象我当年卖衬衫一样”。
 
“可是,这并不妨碍有新盘,一下子爆发火一般的激情”。市场其实正是大牛。
 
五)库存量的真正指标
 
每次我看见官方财经媒体,用“库存/销售额”,来推算库存重量,我就忍不住想笑。
 
需求并不是一个恒量。这是计划经济思维。有了好的产品,才会有新的需求。
就好像iPad在乔布斯发明之前,谁也不知道会有这么大一个市场。我家夫妇俩就有六个。
 
供应创造需求,当市面上有新盘上市时,需求也会被刺激起来。这个需求是多少,谁也不能妄加估算。但肯定是很大很大,远远比现在的800~900套/天要大。
 
在市场上没有新盘供应时,销售额就显示为“尾盘”的去化速度。
这个数值没太大的意义。因为尾盘销售的真正瓶颈,其实已经不在价格。而在于公司内部管理,销售策略,老总人际关系………等一系列的复杂的社会因素。二湾城现在还在卖一手。
尾盘事实上也不和市场上的货源形成竞争。
如果你真要说什么,目前市场上的“尾盘”去化速度亦明显加快。比之前快了近20%左右。这在尾盘运作的规律上,已经是一个极大旺盛的牛市了。
 
“库存/销售额”,四个月还是六个月,其实这是最没有意义的指标。毫无意义。
如果你要问我,我建议更好的指标是“去化率”。
 
当一个新开楼盘卖掉50%时,是生死线。至少可以活下来。
卖掉70%,是保本线。收回所有成本。接下来都是利润。
卖掉95%,是收官线。接下来就是尾盘。售楼处也可以拆了。
 
如果你要问楼市的兴旺度。最好能拿到“去化率”指标。
有多少楼盘,卖掉50%了。
有多少楼盘,卖掉70%了。
有多少楼盘,卖掉95%了。
 
这个指标虽然仍不是完美,譬如汤一的销售策略就是耗得起。但至少总体而言,比“库存量”有用多了。
(yevon_ou@163.com,2015年7月7日)
[1] 《沪新房上周(6.29-7.5)成交飙升至52万方算什么标志?》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=30596
[2] 按exf出厂价算。真实零售价还要不止。
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