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XYZ单(作者:欧神)

 xyz单 #1270
 
今天我们介绍一种特殊类型的“ABC单”。
在某些城市,也被称为“公证交易”。
 
一)ABC单
首先,让我们回忆一下,在《ABC单》#1210中,对于ABC单的描述。
ABC单适用于极短期的撮合式操作
ABC单本金极少,杠杆率极大
A一般不知道C
后手是埋雷流和毁约流
 
但是,ABC单还有一个变种:“操刀”的时间极长,甚至长持。杠杆率也很大,专注于贷款,而不是接盘侠C。
1)房东是x,房子价值1000W,还含有550W贷款
2)你是y
 
这时候,你去和房东谈,y把x的房子买下来。但是;
3)不过户,节约税费
4)不提前还贷。而是由Y来代还
5)给房东450W现金
6)做450W抵押证,锁死房子
形似而神不似,虽然看起来ABC单和XYZ单很象,但其实却是完全不同的东西。
尤其是内里的思路和逻辑,南辕北辙。
 
 
  
ABC
XYZ
节约税费
不受限购
放大杠杆
时间:
超短期
长期
策略:
挖笋
大势
赢利点:
接盘侠C
贷款额
短肋:
脱档
房东变卦
案例:
很多
很少
 
首先,和ABC单一样。xyz单也是不用过户的。这样就不受5.55%增值税+所得税+契约,不受政府的层层盘剥。可以完全独享利润。
 
其次,和ABC单一样,xyz单也是不受“限购限贷”限制的。无论你已经买了多少套,无论政府的“限制”如何苛刻。它都是管不了你的。你依然可以拼命地买。无限量买。
 
那么,ABC和XYZ的区别是什么呢。
区别是,ABC是没有“能力”啃下这整幢物业的。
 
但其实他并不是一个十亿富豪。这个人甚至连A9都不到。
ABC单只能立足于快速出货“空手套白狼”。一旦卡死,立刻就是塌定清盘的惨状。
 
Y是有能力啃下这整幢物业的。
甚至可以说,XYZ单只不过工整的说法。Z不存在也行,只要XY就可以成单。
 
二)XYZ单
那么,XYZ单的手法策略是什么呢。XYZ单,主要是冲着“X手里的贷款”去的。
五天前,北京出3.17新政。二套首付八成。
昨天晚上,燕郊廊坊宣布限购。
今天早上,抵押又有新闻:
 
“全款抵押”这条路又被堵上了。资金从出产证,又要再等三个月。也就是一共要六个月左右。
对于“过桥”来说,六个月是几乎不能忍受的。
 
我们知道,“三个月”和六个月,不是同等数量级的概念。
三个月时间,光信用卡免息周期就有56天。你找二百万的信用卡刷一下,在“信用卡假期”就把过桥事给办了。
 
但是“六个月”已经是中期的概念。需要寻觅中长期资金。
不仅利率成本大大上升,来源也少很多了。
 
哥哥昨天打游戏到3:30,今早十二点刷牙的时候,我就在想,要不要写一篇《我的亲爱的,我的贷款在哪里》。
我们知道,真正赚钱的是房贷,房产只不过载体。
但是在今天“调控”的大环境下,贷款越来越难以获得。政府层层围堵,贷款才是真的难。
 
早上我想写一篇《贷款在哪里》。列举十个小技巧,在每一个角落做好1%。积少成多就凝聚成了专业化。
卖房子,优先卖没有贷款的
离婚析产做首套
第一套一定要贷足
年限比利率更重要
等额本息比等额本金更好
优先用掉瑕疵房票
贷款时保持多核,核心洁净
拒绝短视置换
适度做到负现金流
跨城市破除首套
 
这些东西,如果你找“UC震惊部”起一个标题,例如;
《震惊!十个技巧帮你省下百万》
《震惊!一个女人和108次离婚的故事》
(震惊:女人只要有钱有房子,管你是不是禽兽……)
 
起个“爆款”标题,分分钟就是网络爆文。
于是写了2000字,哥哥把文件删掉了。
 
为啥呢,因为太低级。从头到尾全部都是已知的科技树。
整理“限购目录表”之类庶务,交给瓜田这种公众号就行了。
水库出干货。
 
水库文章成体系的。成体系的就不能用“震惊”。
水库标题三言二语,《ABC单》《XYZ单》《对敲》《截断和再抵押》。
三言二语都是精华。
 
言归正传,ABC单和XYZ单的区别。在于二者的出发思路就是不同的。
ABC单的本质是“套利”。归类可归入“药单流”一种。
ABC单是独立于大市的。不赌大势涨跌,套利七折笋。
 
而XYZ单的本质是“长持”。是属于“大面积低单价”囤房流派。
目标是通过尽可能少的资金来控制房子。着眼点依然是“贷款”。
 
XYZ单操作时,一方面要考察房屋本身的品质。考察房屋升值潜力。
另一方面则要问清;
“还剩多少贷款”
“七折的还是八五折的”
“房东愿意配合我加按么”
“太棒了”!
 
和深圳某些流派类似。深圳的“公证交易”十分流行,常常有长持三五年,换六七个主人,不换房本的。
但是,“形似而神不似”。
 
深圳的“公证书交易”,通常是全款的。追逐利润的着眼点,也往往放在“升值”“热点”,放在了房子身上。
对于雅房这种低科技树行为,俺们痛心疾首。暴殄天物!
买椟还珠, 买椟还珠, 买椟还珠!
 
三)缺点和风险
 
和ABC单一样,XYZ单也有自己的忌讳和风险。
 
我们知道,ABC单的定位是“短炒”。利润来源是“笋盘套利”
所以ABC单高度忌讳“玩脱手”,空手套白狼招数越精妙,出差池的几率越大。
由此演化出了埋雷流和毁约流。
XYZ单有二个缺点。
1)稀少
2)房东人品
XYZ单少,极少,非常少。
如果说ABC单已经属于冷门货,一般人不接触的领域。则XYZ单的数量,比ABC还少1:10
 
对于ABC单,B是职业炒家。A是普通人。
而对于XYZ单,通常X和Y都是职业炒家。这就决定了此类交易的非常少见。
 
因为这么复杂的逻辑关系,只有职业炒家的脑子才能搞得明白。
而且视房子如玩具,如筹码。彼此买来买去。普通人心脏病都要吓出来了。
 
对于普通人来说,“一套房子就是一辈子”。
一辈子能攒一套房子就不错了,北京能落脚就不错了。你和他说XYZ,他肯定吓得夜夜失眠。
只有你们2N房产证打扑克的人,才是同类。
 
XYZ单主要常见于多军内部的互相交易。
因为每个人都会有流动性缺口,间隙性缺钱。银行还要隔夜拆借呢。
 
而多军之间买卖很容易。
大家都是聪明人。
三言二语几段微信,就敲定了数百万的往来。普通社会上,要找X的货源,可真心不容易。
 
第二个缺点,任何产证不在自己的名下,终究是有麻烦的。
XYZ单再怎么说,也是占用了X的房票和名字。
 
我们知道,ABC单往往是很短期的。四至六个月分出胜负。
而XYZ单虽然可以长期,3~5年没有问题。但终究还是要把手尾清掉的。
 
四)高阶用法
照例,我们写一下XYZ流的高阶用法。
 
第一个用法,是反过来问“对方”借钱。
好比说,房子1000W,含有贷款550W。房东X应得450W。
可是你手里连450都没有,你只有100W。
 
100W可不可以买1000W的房子,答案是可以的:
1)房子由X卖给Y
2)原有贷款550W,由Y继承,每个月月供由Y付
3)X再借350W给Y,算作借款。
Y应付的是450W,但是他只有100W,他可以问X透支350W。算利息。
4)Y首付100W
5)Y支付550W按揭月供28000+350W私人借款月供35000=63000
6)Y获得了一千万的房产
这样,Y只用100W,就撬动了一千万的房产。
而月供按揭,可以拉平成为一个不太重的细水长流负担。
杠杆十倍。
 
你完美继承了原先几百万八五折的贷款
不用交税,避开限购
还有十倍杠杆。流水负担也不重。
第二个用法,是“再抵押”。
 
等你过了几年,1000W的房子涨到2000W了。百万本金翻十倍了。
你跑过去恳求房东,“做个二按再抵押”吧。
 
这个时候的二按,用的是房东的征信。
从银行里再借五六百万出来。各项债款还清,窟窿填掉。
笑不动了。
 
第三个用法,是“回购条款”
部分XYZ单,X会提供“回购承诺”。譬如五年后原价回购,或者五年后+30%回购。
也是一门好生意。
 
五)结语
在政府管制不到之处,我们见证了自由市场之魅力和强大。dT>0
在政府管制不到之处,我们见证了自由市场之魅力和强大。dT>0
(yevon_ou@163.com,2017年3月22日午)
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