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准备借钱买房(作者:欧神)

 准备借钱 #2090 事情的真相呢。真正的职业炒家,80%的时间,在搞钱。嗯,差不多就是80%的时间,以及80%的精力心力资源关系。还有5%的时间在交易。还有15%的时间在看房。职业炒家到了后期,全部的工作就是。去搞钱,去搞钱,去搞钱。
 
炒家的80%时间在干什么?
 
一)数学题
 
首先回答一封读者来信。《长线负债率 #2080》发出后,有人留言评论,表示对于22%比例之低难以置信。
绝大多数人都难以置信。他们生活在一个《邪恶的媒体 #80》包围的环境中,文科生小编天天凭着臆想,天天造谣,污蔑职业炒家。
 
为什么22%就是上限。我们和你算一道数学题。
假设你把负债提高一倍。
 
假设一个亿元富人,他有10000W资产,22%负债。
总资产10000W
负债2200W
净资产7800W
 
如果我现在很努力,费尽各种各样方法,我尽全力“贷款倍增计划”[1],设法把“负债”增加一倍。
达到4400W。会发生什么情况。
 
你拿支笔算一算,“有借必有贷,借贷必平衡”。
如果你负债端增加了2200W,那么你的资产端呢?
 
或者说,你烧掉了2200W。可是钱呢,钱去哪里了?
你去澳门赌场赌输掉了
花天酒地花掉了
投资买了别的资产
 
我们看看上述列表。多军都是很“正正经经”的人,秉承着清教徒般的生活方式。
那么这2200W是用于消费/赌钱的概率,几乎为零。
 
“借贷必平衡”,最大的可能性,是你又增加了2200W资产。
所以你对应的,是4400W负债/12200W资产。
负债率:4400/12200=36%
 
且慢,“负债增加一倍”,绝对不是一夜之间可以完成的。
一笔贷款的流程,可能就要三四个月。这些事说说容易,可真要去做,都是案卷累牍做死人的文书事。
所以“贷款增加一倍”,你至少需要一年“时间”。
 
而一年时间,楼市又升了20%。等你做完了之后,房价又涨了。你的资产不是12200,而是12200 * 120% = 14640W
负债率:4400/14640=30%
此外,你的贷款总是在不停地归还中。本金始终在缩水,所以最终数字是29%左右。
 
这告诉我们的是,“哪怕你竭尽全力”,而且彻底做零首付,而且一年之内把贷款规模翻翻。
你的负债率,也不过从22%升到了29%。
而第二年呢,他又降下来了。
 
在真实的实战之中,“贷款增加一倍”是根本不可能的。
因为你的十几笔贷款,是经年累月积累下来的。是许多历史遗留,当年偶然的情况下才贷得出的。
现在让你再贷一遍,你都贷不足。更何况还要期待“翻翻”呢。
而真实世界,零首付也是不可能的。要搞这些贷款,资产只会增加得更多。
 
结论就是:
如果你是一个本本分分的人家,钱不是去赌博输掉,不是花天酒地。
纯粹地要靠投资运作,22%我已经绝望了。30%这辈子无望。
 
二)融资
 
言归正传,讲回本章的主题。
在上一节中,我们说到了;
“若想要保持负债率不变,则贷款需要和房价一样迅速增长”。
 
知道了这个概念,才理清楚了你今后行动的“主线”。
职业炒家的主要工作是什么?
 
社会上对于“职业炒家”有着巨大的误解。
最底层下贱的看法,集中在一个“炒”字。
它们以为楼市是和股票一样,要翻来覆去“炒”的。
 
股票之道,要坐庄,要对敲。要制造新闻,要烘托热点。
要人为地营造交易量和K线图。
散户看见涨了,“因为涨所以涨”,跟风冲进来。大鳄才可以吃鱼。
 
于是最底层最低贱的那批媒体,把炒楼称为“炒”。好像职业炒家天天都泡在交易所,每个月买卖几十套,并且联手对敲价格之类的。
 
而第二层的看法,则是认为炒家以“笋盘”为主。
第二层的看法,炒家就是骑着一个小自行车,天天在大街小巷串来串去。
职业炒家每个月看几千套房源,对整个地块了如指掌。一旦有笋盘便宜货冒出来,第一个就扑上去。
对于“分答”咨询购房意见的。绝大多数也集中于这一类类型:“yevon_ou老师,您看哪个版块潜力更行”。
 
事情的真相呢。
真正的职业炒家,80%的时间,在搞钱
 
嗯,差不多就是80%的时间,以及80%的精力心力资源关系。
还有5%的时间在交易。
还有15%的时间在看房。
 
职业炒家到了后期,全部的工作就是
去搞钱,去搞钱,去搞钱。
 
你要说什么“扫街,挖笋”,职业炒家是有,但不是重点。
你真的要问我,我都答不上来。或许比我更熟悉市场的人大有人在。
 
为什么会发生这种状态。因为“市场上不缺单子”。
市场上真的不缺单子,可以说简直就是“遍地黄金”。
 
市场上的投资和商机多到了如此程度,以致于我们随随便便拉一个单子出来,就能做到“单利100%”
具体单利100%,还是单利120%,其实也没多大区别了。
 
而限制你的瓶颈是什么呢。瓶颈是“没钱,没钱,没钱”。
行情如此好赚,随着上海楼市从80000/m走向250000/m的过程中,任何一套房子买进就是赚。
 
所谓“木桶短板”理论。整个系统中最短的一块板,是融资钱不够。
而至于买什么,已经不重要。不值得花太多的精力关注了。
 
 
三)持久的贫穷
 
多军的特征,是持久的“贫穷”。
以前我有个兄弟,大富,做实业的。
他看我整天愁眉苦脸的,问“烦心啥呢”。
我说,“缺钱,还有ABCD这几个窟窿。另外有套心水笋盘在购物车”。
他说,“缺多少呢”。
我说,“300”
“哎,那愁什么呢。哥借你300,一醉借千愁”。
 
过了几个月,他又见到了我。见我愁眉苦脸的。
“烦心啥呢”。
“缺钱,还有ABCD这几个窟窿。另外有套心水笋盘在购物车”
“缺多少呢”
“300”
“不是刚给你300么”。
“缺600”
“得了,600”.
 
再过了几个月,他又见到我。见我愁眉苦脸的。
“烦心啥呢”。
“缺钱,还有ABCD这几个窟窿。另外有套心水笋盘在购物车”
“缺多少呢”
“300”
“不是刚给你600么”。
“缺900”
“行,我算是了解你了。给你哪怕再多的钱,你永远都不够的”。
“你丫就是个无底洞”。
 
为什么不够呢。
不够的原因,主要是现金的回报高,单利100%。
以前有个匈牙利人,在《资本论》的第279页,注解栏写下这样一段话,“如果为了200%的利润,许多人就不惜…………”
 
炒楼这一行,最关键最大最大最大的痛苦,就在于“回报太高”。
同时,他又是单利。不是复利。
因为宏观调控的阻隔,你不舍得把房子卖了。套现就有+25%的亏损税。
 
这就导致了你永远没有现金。
现金的回报既然如此之高,你肯定把所有的子弹都打光的。
而你眼睁睁地看着还有大量的80~100%年回报项目漂在眼前。
心在滴血。
 
 
四)跪着借钱
 
职业炒家80%的时间和工作,是“去搞钱”。
相对于“多买二套”的诱惑,“深度优化”的单套意义并不大。
所以我们主要的精力,都要放在资金运作上去。
 
如何融资,主要有三条管道;
1)信用卡
2)银行贷款
3)私人借贷
 
如果以此为纲领的话,则接下来几篇,会逐渐进入《信用卡卷》《银行贷款卷》《拆解借款卷》,此为纲目。
 
五)值得
 
最后一个问题,是“这样做是否值得”。
我们的回答是,看清楚了,“完全不值得”。
可以见下图表格;
 
 
  
0%
10%
22%
资产
100
100
100
负债
0
-10
-22
净资产
100
90
78
       
       
  
(一年后)
  
0%
10%
22%
资产
120
120
120
负债
0
-10.5
-23.1
净资产
120
109.5
96.9
 
20%
21.7%
24.2%
 
这张表格,显示的是“完全没有负债”“负债10%”“负债22%”三种情况下,财富的增长速度。
假如楼市升20%的话,一年之后他们的“净资产”增长分别是20%,21.7%,24.2%
复利。
 
你仔细看这个结果,发现“差别”并不大。
如果你使劲地维持着“22%”的负债率,年复一年使得负债跟随着房价的速度在上涨。
这是一件极端极端艰难的事,充满了痛苦。充满了绝望。
 
而你的回报呢,微不足道,大致也就是“20%”和“24%”的区别。
其差别,仅仅是4%四个百分点。
复利每一年。
 
4%看似很多,但如果放十年,我也就比你多+50%净资产。
和这个过程中遭遇的苦难相比,“坚持完美”收获幸福回报几乎微不足道。
 
因为你资产规模非常非常庞大之后,你的贷款没办法也变得很大。
如果仅仅22%的杠杆率,那和0%也没什么区别。也就跑快了一点点吧。
值得么,亿元富人真的差这几百万么。
你设想一下,假设你是一个“亿元富人”。
在某一个机会,你抵押出了400W。去买一套笋盘,抵押再加七成按揭。
这套单子可以算做得非常之“完美”。一段时间之后,400W就变成了800W,你净赚400W。
 
一枪头猛赚400W,这个在任何一台“老娘舅”电视节目之中,都是值得吹嘘的大话题。
如果是市井弄堂,大概可以吹三代人。
 
爷叔们喝着老酒,赤膊马甲抽香烟。
侃着你如何无中生有,传奇式的经历先是套取现金出来,然后买入笋盘,斗智斗勇。
最后放大杠杆按揭,房价如期望般的大涨,赚钱如流水般的容易。
 
OK,这些都不错。这些都很激动人心。
可是,then?
如果你不是棚户赤脚滚地龙,不是“四百万改变人生”的阶层。你是一个拥有10000W的人。
再多400,相当于10400W,SO WHAT!
 
净赚400W这种事味同嚼蜡,真的一点意义也没有。
真心烦,懒得干。
努力维持着22%的负债率得不偿失。“空手套白狼”去赚400W得不偿失。
 
这是一种很复杂的精神境界。
在目前还很初级的阶段,说了你们也不懂。
在以后会慢慢展开知晓吧。
(yevon_ou@163.com,2016年6月18日晚)
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