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房产公积金的用法(作者:欧神)

 公积金的用法 #2480 公积金是可以冲还房贷的。具体的做法,是找到你银行办房贷的信贷员。在银行的电脑系统中,输入操作你的公积金扣款账号。他这里面的管理极为宽松。你不仅仅可以扣你的公积金,还能扣你LG的,你爸爸的,妈妈的,岳父的,岳母的,儿子的,女儿的…………不上产证者,不能提现,但可以扣。
基本上一笔房贷,全家公积金扣光。凭着你的贷款买房,就把全家人的死钱变成了活钱。角角落落。
 
公积金最好的用法,就是不要过度关注。
 
一)贷款的野望
#2460,#2470这二篇,都是几年前写的。
它其实控诉了“50%月还款规定不合理”。
 
或者说,“只要银行批得出来,这笔贷款就没有问题”。
什么房贷的风险率,面对着全世界最严厉苛刻的审批制度。可以说,“只要银行肯批,就一定能四五年内全额还完”。
 
50%你说不合理地少。
60%
70%
80%
90% ?
 
别停住,脑洞应该继续打开。不打开不算破三观。
100%
110%
120%
130%
140%
150% ?
 
这个数字的回答,才是我们应该“有意识规划”的财务目标。
但今天早上想一想,“中阶篇”不讲这事了。移到后面高阶再讲。
今天我们继续讲很幼稚,很弱智的技术。
 
二)公积金
 
水库论坛写到#2480,也有二百多篇了。
有心兼细心的读者应该会问:“为什么没有公积金”。
你仔细地看,从头到尾,二百多篇,连“公积金”这三个字都没有提到。
 
公积金是一种更便宜的贷款。
长久以来,从2000年~2011年,我们一直速算,公积金大概比商业贷款“低一码”。也就是0.25%左右。
好比目前基准利率4.9%,但是有大量存量客户,上海土著,都是拿的“七折贷款”。
4.9%*70%=3.43%
这和公积金3.25%就差得不远。优势仅有0.18%
 
从2012年开始,事情有所变化。
因为当时的秀相“宏观调控”。他把利率从7折重新又抬上去了,渐渐地恢复了八五折,九折的口径。
 
因此利率出现了“双轨制”。
七折用户:3.43%
九折用户:4.41%
公积金户:3.25%
 
从这个角度讲,因为2016年新办的贷款,基本上都是“八八折”“九折”。
所以还是要比公积金贵1.16%,算是个不小的数字。
 
今天水库写到了#2480,可是绝口不提公积金。
在当年可不是这样的。
 
当时,几乎所有的《理财周刊》,那些骗死人跳大神的“大师”们,传授的“买房10大技巧”。
开篇第一句话,讲的必然是公积金。
他们把公积金看得如此重要,以至于忘记了买房。
 
不仅仅是学术界,而且民间亦是如此。
能借公积金的,就绝对不借房贷。
最好是不贷款,实在实在不行,就仅仅只贷一次公积金。
 
在2001年时,全上海房贷公积金余额400多亿元。而商品房贷款仅有300亿元不到。
当时,公积金单笔贷款的上限仅有10万元。补充公积金3万元。
 
许多人就是为了用满这10万元,所以他们只买一套14~15W的小房子。
为了符合公积金贷款条件,而推迟一年二年买房。
为了使用“组合贷款”,而使得整个流程很慢很慢。
一辈子只贷过一次10万元公积金,就成了“认房又认贷”的第二套。
许许多年以后,他们才认识到,这是多么惨痛的错误!
 
三)公积金的价值
 
公积金最好的用法,就是根本不要去用它。
1)金额太小,蚊子肉有限
2)公积金可能反而更贵
3)贷款规划
4)其他用法
我们依次来讲这几个问题。
 
首先,我们来回答“蚊子腿到底值多少钱”。
别的理财网站,都总是说“公积金利率低”。但是这个低,到底是多少低。定量计算,只有水库有这个算法。
 
见《利率与房价的精算法》#2270,任何利率优惠,都可以折算成房价。
以100W元3.25%公积金贷款为例:
PMT (3.25%/12,360,1000000)=4352.06元
 
而对于普通商贷:
PMT (3.43%/12,360,977670)=4352.06元
PMT (4.41%/12,360,868066)=4352.06元
 
也就是说,97.76万元七折房贷,等价于100万元公积金。
你忙了捣鼓了老半天,其实也就省了2.23万元。
前几年公积金还要收大几千“担保费”,那就更鸡肋了。
 
对于九折商贷来说,100万元公积金,等价于86.80万商贷。
相当于省了十三万多。那还值得一做。
值得注意的是,这13W要靠三十年才能赚回来。
如果你五年截断的话,大概只赚了1/3.
 
四)更贵的公积金
 
在某些情况下,公积金甚至比商贷更贵。
这主要是因为公积金中心,长期一条非常不合理的规定,“五年以上二手房,公积金贷款仅限15年,而不是30年”。
 
当然,2015年新政,改为:
20年以上楼龄,只能贷15年。
6~19年楼龄,贷35-N年。
 
我们还是以15年举例做表。精算15年和30年的巨大差距,哪怕你利率低一码,都无法弥补。
(1000000元贷款,公积金15年,商贷30年)
 
 
月份
  
公积金 
 
七折
差额
 
九折
差额
1
¥7,026.69
 
¥4,451.46
¥2,575.22
 
¥5,013.52
¥2,013.17
2
¥7,026.69
 
¥4,451.46
¥2,575.22
 
¥5,013.52
¥2,013.17
3
¥7,026.69
 
¥4,451.46
¥2,575.22
 
¥5,013.52
¥2,013.17
4
¥7,026.69
 
¥4,451.46
¥2,575.22
 
¥5,013.52
¥2,013.17
178
¥7,026.69
 
¥4,451.46
¥2,575.22
 
¥5,013.52
¥2,013.17
179
¥7,026.69
 
¥4,451.46
¥2,575.22
 
¥5,013.52
¥2,013.17
180
¥7,026.69
 
¥4,451.46
¥2,575.22
 
¥5,013.52
¥2,013.17
181
 
 
¥4,451.46
¥-4,451.46
 
¥5,013.52
¥-5,013.52
182
 
 
¥4,451.46
¥-4,451.46
 
¥5,013.52
¥-5,013.52
183
 
 
¥4,451.46
¥-4,451.46
 
¥5,013.52
¥-5,013.52
358
 
 
¥4,451.46
¥-4,451.46
 
¥5,013.52
¥-5,013.52
359
 
 
¥4,451.46
¥-4,451.46
 
¥5,013.52
¥-5,013.52
360
 
 
¥4,451.46
¥-4,451.46
 
¥5,013.52
¥-5,013.52
IRR:
 
 
 
0.30%
 
 
0.51%
年化:
 
 
 
3.72%
 
 
6.27%
 
这个结果是令我们震惊的。
你只要达到3.72%的理财收益,七折卅年就比公积金更划算。
你只要达到6.27%的理财收益,九折卅年就比公积金更划算。
 
所以说,有时候就算你求着我贷公积金。
我也是不要贷的。
 
我们再来看一个图。还是15年对比30年。
只不过第5年“截断”掉了。房子卖了或者贷款Re-finance之类的。
 
  
公积金
剩余本金
七折
剩余本金
差额
 
九折
剩余本金
差额
1
¥7,026.69
 
¥4,451.46
 
¥2,575.22
 
¥5,013.52
 
¥2,013.17
2
¥7,026.69
 
¥4,451.46
 
¥2,575.22
 
¥5,013.52
 
¥2,013.17
3
¥7,026.69
 
¥4,451.46
 
¥2,575.22
 
¥5,013.52
 
¥2,013.17
4
¥7,026.69
 
¥4,451.46
 
¥2,575.22
 
¥5,013.52
 
¥2,013.17
57
¥7,026.69
 
¥4,451.46
 
¥2,575.22
 
¥5,013.52
 
¥2,013.17
58
¥7,026.69
 
¥4,451.46
 
¥2,575.22
 
¥5,013.52
 
¥2,013.17
59
¥7,026.69
 
¥4,451.46
 
¥2,575.22
 
¥5,013.52
 
¥2,013.17
60
¥7,026.69
¥719,070.56
¥4,451.46
¥895,888.00
¥-174,242.22
 
¥5,013.52
¥910,329.82
¥-189,246.09
IRR:
 
 
 
 
0.45%
 
 
 
1.46%
年化:
 
 
 
 
5.51%
 
 
 
19.03%
这张图表中,结论就稍有不同。
 
七折贷款保本线是5.51%,这还是一个很低的利率,说明纯商30年非常佳。
但是“九折卅年”就不行了。
其“保本”利率要达到了19%
 
长期的力量无法释放出来。
如果想好了5年就抛。“15年公积金”还是比“30年九折商贷”要优。
 
五)纯公积金
 
综合之前二论,我们得出结论;
 
1)公积金可以小赚几万,但不多
2)某些场合还不如纯商贷
3)为了公积金耽搁交易流程颇不值得。捡芝麻丢西瓜。
 
其实这里面有一个bug,该bug前二年可行。
4)纯公积金贷款,不检查二套。
也就是你第一套做纯商贷。碰也不要碰公积金。
第二套做“纯公积金”。看清楚,是纯公积金。组合贷款不行。
 
如果是纯公积金的话,则它可以把你当作首套处理。
如果是“组合贷款”的话,就不享受这个优惠。因为公积金系统是“分立”的。公积金系统,甚至连“贷款审核部”也没有。
当你申请公积金贷款时,他们甚至都不会去拉你的征信。
 
公积金贷款有且仅有一二条准则;譬如
贷款不超过余额40倍
缴交年限满12月
 
这二个条件都满足了。他们就一定贷给你。
哪怕你征信一塌糊涂,失踪违约十七八次。行为也不符合国家政策。
 
但公积金中心不管这些。他是一个“分立”的系统。
甚至往大处说,公积金是政府与国民的一个契约。你每月存8%的工资进去,就是为了买房子用的。
现在公积金中心找借口刁难你,说你征信不足。不贷给你,这事在法理上讲不通。
 
言归正传。因为你第一套“纯商贷”。
第二套“纯公积金”。
则公积金中心是一定贷给你的。而且享受最优惠利率,最优惠条款。不上浮。
 
唯一的缺点是,上海的公积金额度实在不高。
(2016年1月版)
 
按照这个标准,“纯公”实在买不了什么房子。
或许北京等城市,公积金限额比较宽松。
又或许是对某些高首付的小白有用。
 
六)公积金的提取
 
登录www.shgjj.com,输入你的身份证号/手机号,就可以查询你的公积金余额。
也可以外挂在建行网银中。
如果你公积金余额很高,高过了月供很多倍。则我们给你的建议,你做好的做法是“提现”。
提现,把十几万现金提在手里。
这是比“年冲”“月冲”都更好的做法。
 
许多人不知道。“公积金余额”其实是可以提现的,尤其是第一条;
提现条件;
1)新产证六个月之内,凭产证提现
2)死亡
3)放弃国籍
4)满60岁退休
 
一本产证,如果你没申请“公积金贷款”“组合贷款”的话,你就可以申请“全额提现”。
哪怕有商贷,一样可以把公积金全部都取出来。
 
其具体的办公地址,在黄浦区金陵路/云南路。金陵路569号。
凭房产证,身份证去。有可能要办张建行借记卡。
新产证六个月之内。
 
当你一次性把公积金由十几万清为零了。此后,随着你的工资,它又在每月几千几千的增加。
这笔钱也不要浪费。
公积金是可以冲还房贷的。
 
具体的做法,是找到你银行办房贷的信贷员。
在银行的电脑系统中,输入操作你的公积金扣款账号。
他这里面的管理极为宽松。你不仅仅可以扣你的公积金,还能扣你LG的,你爸爸的,妈妈的,岳父的,岳母的,儿子的,女儿的…………
不上产证者,不能提现,但可以扣。
 
基本上一笔房贷,全家公积金扣光。
凭着你的贷款买房,就把全家人的死钱变成了活钱。角角落落。
 
(yevon_ou@163.com,2016年9月10日)[1]
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