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贷款的外围世界(上)(作者:欧神)

 贷款的外围世界(上) #2350 真正的业内人士,做的都是“二套叠加贷”。好比某市二套首付六成,贷款四成。则银行给你“4+3”,贷40%按揭+30%消费。某市最苛刻二套首付七成,贷款仅三成。则银行“3+4”,贷30%按揭+40%消费贷。
 
一些贷款的杂七杂八知识
 
一)叠加贷
 
最近遇到一个单子。一套房子,按政策是可以贷350W的。但结果最后只贷了250W。
悲剧发生的原因,是因为业务员手贱。
在网签的时候,贷款一栏写错了。350W写成了250W。
 
事前没仔细查。等到批贷款的时候却说金额错了。
而此后,因为限购锁定咳咳等一系列原因。他又不能改网签合同。
 
对于这样的哭泣悲剧,足足少了100W元“八折三十年”贷款。
心如刀绞,老鼠米缸。
 
但是,且慢,别急,它还有补救办法。就是所谓的“5+2”贷款。
5+2,或者“4+3”贷款。
指的是你“按揭”贷款没满七成,则“同一家”银行可以在限额内,给你再叠一笔“消费贷款”。
 
把你的总额度撑到70%。虽然消费贷款贵一点,条款苛刻一点。但总比不贷好。
而且,消费贷款特殊的“截断”用法,你懂的。
 
二)二套叠加贷
“叠加”贷款真正的威力,内部用法。其实在于“二套”。
 
“第二套房”贷款,众所周知,国家三令五申,对于二套管得是非常非常严格的。
而在实际操作中,如《炒楼业黄金时代》一文说的。剿的都是平民。
 
真正的业内人士,做的都是“二套叠加贷”。
好比某市二套首付六成,贷款四成。则银行给你“4+3”,贷40%按揭+30%消费。
某市最苛刻二套首付七成,贷款仅三成。则银行“3+4”,贷30%按揭+40%消费贷。
 
消费贷的条款和利率,都要比纯种的“按揭”贷款更昂贵一点。
但是,贷与不贷,这是天差地远的区别。
贷款的费用和利率更高一点,其实我们完全不敏感。
 
“第二套住房”贷款限制,对于职业炒家而言。根本没有任何杀伤力。
反而死的都是平民。
竞争对手少了。利润大大丰厚。如《炒楼业黄金时代》一文所说。
 
最后,回答一句。
有人问,你把“二套叠加贷”这么核心的手法都说出来,是不是不想做地产了。
答案是,“二套叠加贷”一文不值。
看似很凶猛,很NB,但其实我们一次都没用过。倒是贷款中介推得比较多。
 
因为“叠加贷”有一个致命的缺陷;
他的上限,就是“成交金额”的70%。你上一次买卖过户的价格的70%
 
而我们知道,“截断与再抵押”,截断/抵押/对敲之所以重要。是它们可以随着房价的上涨,而不停地加按揭。
象“叠加贷”这种产品,当年100W买的房子,贷款上限就是70W。
过了三年,上限还是70.
过了五年,上限还是70.
 
这种贷款有什么用。
纯粹是鸡肋一般的产品。
除非你网签手字写错,否则基本一般不会用到。
 
三)房生房
 
前二天,一篇香港地产负首付,《香港楼市惊现负20%首付卖房,比次贷危机还恐怖》刷爆了朋友圈。
 
屌丝们做事,最大的特点就是不认真严谨。哪怕打鸡血般的狂发朋友圈,但就是没人打开仔仔细细的阅读。
 
文章说的规则是:“用客户自有一套房产做抵押”。
“自有房产押50%,KFS贷款70%,合计是120%”
 
这种事很难么,很稀奇么。不就是我们天天都看见满大街么。
早在2002年,民生银行就推出了“房生房”业务,而且还是中国银监会批准通过的。
“房生房”,指的是用客户原有的房产做抵押。抵押出首付,再购买下一套的做法。
 
民生这个银行,一向喜欢搞各种各样的“创新产品”。眼花缭花,数目堪称业内第一。
但民生的问题是,他任何一个产品。都不用心去做,都不好好做成拳头。
纯粹是一家“为创新而创新”的银行。
 
2002年的时候,哥哥跑到黄陂路民生银行总部。问他们打听报纸上做广告铺天盖地宣传的“房生房”。
业务员问,“你准备做多少”。
哥哥想了一会说,“先试试500W吧”。
 
业务员目瞪口呆,说“我们全上海分配的业务指标,一共才1500W”。
拜托,你们是一家全国性的股份制大银行好么。
你不要吓我。
从此再不和民生打交道。
 
“房生房”这种事,在业务上完全没有任何障碍。
只不过2006年被秀相叫停了。
秀相要求的是:“任何信贷不能流入房地产”。
 
所以你得把你的首套房给抵押了,无论是装修,买车,买艺术品。
就是不能一条龙在银行里面,直接买第二套房。
 
 
四)气球贷
 
2007年大热的一个产品,是深发展的“气球贷”。
“气球贷”其实是美国的“双周贷”。
因为美国人发薪,都是每双周发一次的。美国有大量的劳动力是黑人,黑人的工资发完下午就买酒喝了。
你发月薪,黑人会饿死。
 
而在中国,中国的基本薪酬结构是“月薪”。
无论“等额本息”,“等额本金”,都是以月为周期的。
 
当时,深圳的银行想玩噱头。他们学美国人搞“双周贷”。对外包装了一个名字叫做“气球贷”。
按照气球贷的说法,他可以“节省利息”。
因为你每28天就还二期。比传统的30~31天要短。
 
当时深发展做了无数无数的宣传,“气球贷”省利息。
相应的,则是无数无数小白领,哭着跪着求着,要做这“最先进”的贷款方式。
当然还有理财小编瞎嚷嚷。
 
现在我们知道,“贷款归还越慢越好”。
等额本金不如等额本息。
气球贷其实是最差的月供方式。
 
 
五)固定利率贷款
 
2008年的时候秀相发神经病,搞“房地产调控”。
其中二条“二套”政策,一则二套首付70%,二则利率上浮+10%
 
请问,有没有办法“二套”贷满七成,而且利率不上浮。
答案是有的。
 
“贷满”七成的主要方法,是叠加贷,4+3。
而“利率不上浮”的主要方法,是“固定利率贷款”。
 
2008年秀相搞“第二套房上浮”。
当时银行就不满意了。
 
金融业最讲究的是“风险收益匹配”原则。高风险高收益,低风险低收益。
你有二套房子的人,第一套升值升值翻翻的人。只会更安全。
你明明是最优质的客户,各大银行抢着打破头。为什么要歧视性利率呢。
 
所以银行推出了“固定利率”式贷款。
我没有违背银监会的文件精神。我推出的不是P*110%的贷款,我推出的是T贷款。
 
和你约定三年五年,未来三年,无论利率怎样波动。
我给你的房贷永远是4.12%
 
众所周知,2009年是时间窗口。各大银行85折转为7折折扣。
09年之后,就再也拿不到这么便宜的贷款下浮。
此后,各大网站网友哭诉,说的都是“七折没有,捶胸顿足”。
 
哥哥冷冷地在一旁看着,俺的利率是6.8折,你知道吗。
这个世界上的确可以办出低于7折的房贷,你知道么。
 
最后,说一句题外话。
永远不要低估领导人的智慧,也不要挑战领导人的权威。
各大商业银行追寻利润,遵循本能,重视经济。
 
那秀相怎么办呢。
秀相把所有经营良好,业绩优良的行长们都撤了。
把经营不好,业绩坏账的行长们,提干升职。
于是,再也没有人搞“固定利率贷款”了…………
 
至于2016年之后的经济困难。
爱找谁找谁去。
 
 
六)接力贷
 
接力贷是人所共知的科技树。
但为了照顾小白,这里也介绍一下。
 
如果你实在没有房票,“限贷”每人一生只有一次按揭机会。
则你可以让“父母”上产证。
 
老夫,老母,上“一个人”名字。
贷款用你父亲做“主贷人”。
 
很多人问,父亲是退休工人,69岁了,没有收入。怎么弄。
答案是“接力贷”。
 
接力贷的意思,就是“主贷人”身份证干净,没有任何贷款记录,符合“首套七成八折”优惠条件。
而主贷人不需要还款能力。
由“辅助贷款人”提供担保、连带还款能力。
 
因此“接力贷”是大杀器。京沪土著,仅仅靠接力贷,就能获得六张“首房首贷”的房票。一般家庭够用了。
 
接力贷的规则是;
1)主贷人不能超过65(或69)周岁,差一天都不行。
2)接力贷不上征信。但是同一家银行系统会看到。
3)最长30年。
4)几乎没有费用
(未完待续)
(yevon_ou@163.com,2016年8月15日午)
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