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« 美国曼哈顿百年房价历史(转载)屌丝时代(摘自《欧神十年文集》) »

购房心理误区之处房情结(摘自《欧神十年文集》)

评:房子购买的大坑:处房情结。明明二手毛坯房比开发商的售价每平便宜1000元,可是LP大人就是不同意,害怕风险。没有办法,只有多掏。如果你没有处房情结,还是应该到二手市场多看看。 处房情结(一)
 
房地产市场和炒房市场,根本就是二回事。
一)处房情结
处房情结是一件大事,天大的事,用任何形容词描述都不为过。
处房对整个楼市,中国经济,产生了致命的,深刻的,深远的,深渊的影响。
处房情结严格地作一个定义,可以称之为:
“处房情结指某些人只买一手房,或者在价差极大的情况下仍坚持买一手房”
处房情结造成了一系列的混乱。譬如我们常常听说“房地产支柱产业”,“房地产带动上下游
家电装修”。
“某些地方房价又涨了”。
“某楼盘热销疯涨”。
“必须遏制炒楼”。
“炒房客把房价炒高,抢走了人民的房子”。
必须指出,以上各种说法,全部都是错误的。
 
二)二个市场
房地产市场,是严格地分为二个市场的。一手房市场,和二手房市场。
所谓“一手房市场”,新房市场。是指 KFS 拿地,拍卖,建房,消耗钢筋水泥,新增人口入住。
带动下游家电,家具,装修消费。最终城市外扩,建成区越来越大的结果。
中国的 GDP 考核,沿袭一贯苏联计划经济的思想。也就是“重量不重质”。
所以中国的 GDP +%增长速度,是按照你钢铁水泥的生产数量来决定。你去年生产了 10000
吨,今年就一定要生产 11000 吨,这样增长率就是 10%。
众所周知,2015 年今年的经济形势并不好。房地产作为一个“夜壶”行业,又被政府提了出
来。
而按照一贯的“计划经济”思路。房地产业要拉动 GDP 增长,就是要盖更多的房子,建更多的
鬼城,增加更多的新建一手房。
可见,政府所谓的“振兴房地产”市场,和我们理解的是不一样的。
政府每天在公报上说的,专家们所建议的,和我们考虑的并不一样。
 
而第二个市场,是“二手房”市场。所谓 Re-house 市场。这是绝对的服务业。
二手房市场,主要是指“存量房”买来卖去,价格有升有跌。
在 GDP 算法中,一般认为该次交易所产生的全部费用:中介佣金+税费,为该服务业产生的
GDP。
你在股票二级市场高抛低吸,和 ipo 一级市场规矩自然是不一样的。
二级市场股东,其利益和 ipo 自然也是不一样的。
二级市场股民,最痛恨 IPO。恨不得永远不要新股发行。
道理都是相通的。
同样道理,对于“炒楼”,职业炒家,他们主要聚集在二级市场。靠价格起伏买卖赢利维生。
一级市场,对他们来说并不是好事。政府如果号召“振兴房地产市场”,再大肆盖新房,振兴
反而是件坏事。
真正令我震惊的,是无数社科院和电视媒体砖家,在分析时的概念不清。他们往往把这二个
市场混淆为一体。一听到振兴就认为炒家会赚大利润,一听到热销就以为能赚钱。
让我嗅到了祸国殃民的味道。
 
三)盲目的大多数
在传统的经济学上,大学里的书呆子认为“一手房市场”“二手房市场”是打通的。买什么不是
买,一手房二手房价格是连在一起的。
可是在中国,由于特殊的“处房情结”,这二个市场是割裂的。高度的分离。
再重申一下,处房情结指的是某些人 只买一手房。
而且这个“某些”比例很大。不是 1~2%,而是 80%。
这些人只买一手房。二手供应对他们无意义,这辈子就不想踏入中介店。
为什么说 80%呢。以上海最例,上海是全国最市场化的地方,也是全国一二手房交易比例最
高的地方。
2014 年去年的标准,各卖了 2000 万平米。比例是 50%:50%
而且,你还要考虑几个额外因素;
 
1)二手房的挂牌数,远远高于一手。
假设你认为任何一手房,6 个月内必定卖掉。则一手房的“可售”数目,和成交量基本上是 100%
关系。
可是二手房,10 套挂牌房源,并不代表一定全卖掉。能卖掉其中三分之一就不错了。“可售”
数目是 300%倍数。
2)买不到一手房,内环无供应。才去买二手房。
3)一手房太贵,才去买二手房。
考虑到以上三点,上海人的喜好中,“一手”“二手”的比例就不是 50%:50%了,可能有 75%的
人首选一手房。只有在显著折价情况下才会买二手。
就我个人接触感觉,真正“完全不在乎”一手二手区别,只看房子本身品质的人,比例比 25%
还低,或许只有 10%
而如果你去了内地省会城市呢,一手二手成交比例可能是 60%:40%,70%:30%
在最极限的几个省会,是 80%:20%
如果你到了地县级四线城市,这个比例能达到惊人的 99%:1%
也就是在这些小城市,大家最多对新建房子感点兴趣。而根本不会有人考虑你的旧房子。甚
至就连二手交易市场都不存在。
你设想一下,湖南醴陵那些山坡上的农家宅子,除了分家产时要算算金额。平时还有什么资
产属性呢。
别说这些乡村,县城,地级市;我们有一个资深老手是西安人,他说起西安楼市来也是眼泪
汪汪。
西安就是典型的那种 80%:20%,西安人是根本 不考虑二手房。他们的字典里,完全就没有二
手房这个概念。
什么,买房子买别人住过的。天方夜谭。房子就该是政府分配,或者是公司内部调剂的。只
有穷人和外来户才会自己掏钱买旧房。
在内地城市,“处房情结”的观点者是 90~95%
 
四)割裂的市场
当“处房情结”观点持有人比例如此之高,这就是一个重大的现象,绝对不可以忽略。
其最直接的第一个影响,是“房地产指数”之类参数,和职业炒家完全没有关系了。
我 LP 很无聊的,整天会给我传送一点“房地产大势分析”“戴德梁行分析报告”。
对于这些报告,我向来是不看的。
 
为什么,因为“房地产指数”,和炒房毫无关系。
无论你说今年新开工多少,销售多少,哪个片区多卖,哪个片区库存,哪个片区价格上涨,
哪个片区鬼城…………
这些统统和炒房没有关系。
这些全都是“一级市场”,讲的都是一级市场 KFS 拿地造房子卖给初房情结的狂爱者。
他们根本不是你的客户。这辈子都不会来买你手中的二手房,这辈子和你都没有关系。
“炒房”其实是一件很悲哀的事。我也不知道中国人脑子里是怎么涨的,我也不知道中国人脑
子里是哪跟筋。
同样的商品,从 KFS 手里卖出来,就叫“一手房”。从小业主手里卖出来,就叫“二手房”。
哪怕你一天也没有住过;
哪怕你是毛坯纯钢筋水泥;
哪怕你期房直接转让,房子还是期房,甚至还没有建成;
哪怕你直接在 KFS 处做更名。
可客户就死认你是“二手房”。同样的商品,仅仅因为销售渠道的不同,客户就死认这理。非
得让你降价,非得让你降价 30%以上。
不管你买进的是一手二手,你卖出时都是二手。炒家只能奋斗在二手市场。哪怕房子毛坯空
关,你一天都没用过。
炒家只能奋斗在二手市场。而二手市场是一个比“一手市场”小得多的市场。
如同本片开篇所说,房地产市场和炒房市场,根本就是二回事。
 
五)落地打七折
真正的二手市场是怎样的呢。真正的二手市场,是一个很小的市场。而且和 GDP 不成比例。
如同我前文所说的,西安武汉成都,他们的 GDP,人口,房地产开发量,可能和上海是在同
一个数量级的。
可是在二手市场,他们是绝绝对不是同一个数量级的。
上海的二手市场,是总市场容量的 50%,到了内地,或许只有 10%
内地的二手市场非常小,而且集中在民工中低端,流通量和客户接受度都很低。
这才是内地房地产炒不上去的真正原因。
在过去 N 年,我们真的是受够了无耻砖家们的胡说八道。
 
胡说八道,胡说八道,胡说八道,重要的事情讲三遍。
每个人都在讨论着炒楼赚钱的故事,每个人都会说“我朋友,我同学,我同事”,买了套房子,
过三个月就有人哭着跪着翻倍抢的故事。
放你妈的狗屁!
水库是一个讲真神的地方,我们不喜欢讲虚构故事。
事情的真实情况,“买房”是一件亏损的事情。绝大多数人一买就亏。
说实话,你看看你自己,看看你身边。传说中“赚钱”这么多的一个市场,你自己赚了多少,
你接触的人赚了多少。是不是远远低于理论涨幅。
真实的情况呢,房子其实和汽车差不多。是一个“落地打七折”的东西。
汽车这玩意,大家都知道了。新车是新车的市场,旧车是旧车的市场。
你一辆新车 45W,或许还买不到,要加价买,这个价格是真实可靠的。
可是你一旦买下来,哪怕完全没有开过,行驶 0 公里。你直接想把它卖了。
对不起,打 7 折。100W 的车辆直接 70W。
您还别不服气。这就是规矩,旧车就是旧车的市场。这是二个充分割裂的市场。
看清楚了没有,消费者的心态,到哪里都一样。
房地产市场,和汽车市场,是完全一样玩法。一手的就是一手,二手的就是二手。
你买汽车能赚钱么,不能。
你买房子能赚钱么,不能。
那些内地售楼处,宣扬的“保值升值”,未来潜力无限。是怎么个逻辑呢。
“姐,我去年买了套房子,1000W,今年升值了。小蓝再买隔壁那套,得出 1300W”
“哇,真是太棒了。你赶紧抛掉呀”。
“抛掉的话,只能卖 800W”
 
处房情结(二)
买房其实和买车一样,是一件落地打七折的事情。如何破。
一)Car Dealer
我们不可能靠“买车”赚钱,汽车是一种落地打七折的商品。几乎没有人可以从汽车价格波动
中获利。
可是,这个世界上还是有一种职业叫做 Car Dealer,人家照样混得风生水起。21 岁时就赚到
了自己的第一个 100W 现金。[1]
那么 Car Dealer 是怎么赚钱的呢。说穿了一文不值;
“二手进,二手出”。
因为处房情结的惩罚一次性的。你新车买来 100W,哪怕 1KM 都没有开过,直接挂牌出售就
是 70W 了。
可是这个 30W,是一次性收取的。
你以后再交易,不会 70W 变成 49W。
所以 Car Dealer 的策略十分简单。我就只买二手车。
70W 买进,或许过二月此款车型热销,升值到 75W,不就是赚了么。
对于职业炒家,道理也是一样。
我们只在二手市场之内混了。虽然这个市场比真正的房地产市场小很多,但养活几个人还是
没问题的。
职业炒家的任务,就是只买进二手房,或者那些几乎没有处房溢价的一手房。(即那些媒体
宣称一二手倒挂的房产)。然后,卖出二手房。
这样,就规避了处房情结的损失。
 
二)市场的畸变
如果说,我们的回答就是“二手进,二手出”。那么我们的回复是很水的,骗稿费的,低层次
的。
我们想要进一步告诉你的,市场在这时候发生了“畸变”。
为什么,因为这就是 Marketing 专业人士和普通人思维方式的不同。
市场是多维的,复杂的,有机的。
对于普通人来说,规模缩小 300%,或者扩大 300%,他们以为就是简单的加减乘除。
可是对于Marketing专业训练人士来说,他立刻就知道不对。市场是不会同比例尺度缩小的。
我们知道,“二手市场”是“一手市场”的约 30%,以上海为例,会买二手房人撑死是总人口的
30%。
但市场缩小至三成,我们把客户分为外国人,本地人,外地人三类。其客户群并不是等比例
缩小的。
首先我们会有表一:
其中打勾代表购买。譬如亿元别墅的主要客户群是:港澳台籍和各地土豪。
 
要说明的是,这是一张大致示意的表格。请勿精确追责。
譬如港澳台对酒店式公寓,本地土著对浦东中档楼盘,这二条兴趣均只能说一般,勉强 51%。
我们对十三种房产的分类也不是太精确,本地人也没有细分为富中贫。总之这是一张粗略示
意的图表。请勿过度解读。
然后,我们会有表二;
表格的意思,是这些打勾的部分,会不会买二手房。其中;
 绿色,完全不在意。或者愿意买二手的客户,仍然有 50%以上。
 黄色,部分在意。20~50%
 红色,非常在意。20%以下
如果我们观察这张图表,大致可以得出以下结论;
1)有三个类别完全不在意一手二手区别的。他们是外国人和民工。
2)低档房产、老公房和民工区,不在意一二手区别。[2]
3)重灾区主要是外地人,其中土豪区全灭,屌丝接近全红
这张图意味着什么呢。意味着地雷阵。
 
三)地雷阵
地雷是什么,地雷就是红色区域。
红色代表着一二手不匹配。在一手或许是一个很大的市场,有很旺盛的购买力。可是到了二
手,就完全没有人买。
红色区域意味着,一旦你买进“落地”就要打折,而且打很深的折扣才能出来。所以完全地不
保值。
以重灾区:浦东中档,浦东低档房产为例。
他本来的客户群就很少。沿二号线从科技馆,世纪公园,龙阳路,张江,唐镇,川沙。
最前面的一段能接一些港澳台住客。M2 地铁最后面一段能接一些民工的购买力。
但整个中间部分,几乎全部都是“屌丝”撑起来的。密密麻麻,一个又一个社区,一个又一个
板块,住的全都是“心比天高”的高学历小白领。
但是这些人,是“处房情结”最厉害的一批人群。
浦东的开发,明显的呈现开发一片,成熟一片,再开发一片。每一次都是把某地块炒热,价
格充分地炒到喉咙口。
然后呢,然后热度不维持了!政府开始炒下一个板块,丝毫没留给你业主继续热热热升值的
余地。
 
四)炒家的地雷阵
身为职业炒家,你只能在绿色的格子上生存。
也就是说,你只能做某几类的房产,针对某几类的客户。并准备相应的英文,人脉,社交网
络。
对于某些红色部分,其起价太高。接盘者寥寥。甚至有可能象“土豪买房子”一样----任何土豪
都是不买二手房的,所以任何土豪买的房子都不保值。
在我们之前一篇文章《上海楼市的三分天下》中,我们说道了只有在北京上海这二个超城市,
才有外籍实力。
只有在省会级大城市,才会有外来人口实力。
其实你回过头看表二,表二是上海的,这几乎是你能看到“最绿的”一张表了。哪怕北京都没
有这么绿。因为北京土著不如上海土著贪财务实。
如果你出了上海北京,首先“外国人”这二列巨大的绿色就不见了。
其次,如前文所说,外地省城居民,远远不如上海友善。譬如西安土著,他们就是不买二手
房的。
 
所以你依照规格,做一张“郑州,武汉,长沙,西安”的表二。
那简直没法看了。
整张表格,会呈现巨大的红色。几乎处处都是红色。(除了最底端民工房一点点绿色)。
那意味着什么,意味着处处不能炒。
如果你去到了郑州西安,当地人不喜欢二手房。同一个地段,一手新房能卖 11000,二手房
最多卖 5500 还要卖很久。
你说还怎么炒房。
所以,炒房这一个职业,只有在特大城市的很少数几个 City 才能存在。
即使在北京上海,你还要精挑细选,精选在绿色板块。免踩地雷。
职业炒家只占 10%城市的 10%楼盘的 5%购买人群,真正的职业炒家人数是非常非常少的。
 
五)房价不算高
2011 年时,我预见 Hankook 的一个新加坡高管。对方用极其倨傲的神态和我说:“你认为上
海楼市何时崩溃”。
我瞄了他一眼,说:“不仅不崩溃,还要涨三倍”。
为什么,我举了三个观点;
1)房型太大。二房普遍都是 120 平米,而不是 70 平米
2)处房情结
3)杠杆率太底。银行贷款平均只有楼盘总售价的 28%
其中,二房 120 平米是 2003~2009 年的主流房型配置。在我和这个新加坡人吃饭时,其实房
型已经开始缩小。2011 年的真实情况,主流在 102 平米左右。
而之后几年,这个趋势更是明显。
到了 2013 年,主流房型降到了二房 90 平米
到了 2015 年,主流房型降到了 70 平米,各位津津乐道的是 89 平米三房。
房型的大小意味着什么呢,意味着“行有余力”。
也就是说,你还有余力,去追逐舒适度,品味,体验,或者搞个吧台书桌之类。
当房价实在太高,高出人民的负担能力之时。人们会保留最基础的“功能”,而将其他一切可
抛弃的都放弃掉。通俗点说,“能放张床就行”。
所以香港的户型越做越小。从二房 600 尺(55 平米),渐渐地做到现在的 40 平米,30 平米,
甚至 25 平米。
当这个时候,才是民不聊生。真的竭尽全力负担不起。
而上海有这个趋势。离峰顶却还有很长距离。
同样道理,“处房情结”也是一个很好的指标。
一个人可以挑挑拣拣,说明你购买力没到底。“一手房”和“二手房”,仅仅是销售渠道的不同,
而价格居然可以差 30%。
你如果为这个差价付钱,说明你根本就没有精打细算,根本不是“一辈子的负担”。那些臭不
要脸小白领向政府哭诉,TNND 滚一边去。
对付屌丝,不要看他说什么,而要看他做什么。
只要“处房情结”还存在,我们就认为房价是偏低的。而且是极度偏低的。小白领愿意为“处房
情结”支付的幅度,代表着房价被低估的程度。
以及我们要提价的幅度。
* 哦,顺便说一句,有人问我怎样才能克服处房情结。商铺不受“处房情结”影响。
(yevon_ou@163.com,2015 年 10 月 7 日晚)
 
处房情结(三) ----- 增量和存量
你所见到的,不一定就是事实。
 
一)考古
如果 2115 年,有一个鲁莽的房地产考古专家,他翻开层层累叠的历史文堆,回写起 2015 年
的上海楼市。
他肯定会用如下笔吻:
“大宁是绝对的宇宙中心,全上海人都以居住在大宁为荣。市场趋势是 90 平米的二房,而且
越建越小。大宁不仅是涨幅最高,而且是全市售价最高的板块”。
生活在 2015 年现代人,当然知道这些话哪一句都不对。
但我们只不过说 2115 考古中可能会发生的错误。就好比今天小白去阐述 2005 年楼市发生
的事,仅仅依靠 google,baidu“日人民报”新闻,也已经偏离事实得一塌糊涂。[1]
那么,问题出在哪里呢。
问题答案是,目前所有关于“房地产”市场的分析,分析的全部都是“一手市场”。
就好比我们说市场的趋势是“户型越做越小”。二房是主力房数,户型由 130m,120m,102m,
90m,85m,70m,一路变小,越做越小。
这都是有精确的年度报表和统计数据的,难道事实的真相不是这样么。
不是这样的。
事情的真相,是人民的居住面积越来越大。90 平米卖了,换 120 平米。50 平米的老公房卖
了,换二居 90 平米。
“换楼客”永远是存在的,而每一次换楼。总归是面积越换越大。
那么分析的错误发生在哪里。
绝大多数人的“概念”并没有整理干净。他们分析的房地产市场,主要是“一手市场”。
而二手市场更规模,更庞大。但是他们看不见。二手缺乏清晰明确的统计资料。
一手房在建资料清晰无误地显示,户型越做越小。而在真实市场,全市统计,人均居住面积
可能是在扩大。
再说回“热点板块”的问题。
大宁是幸运的。因为他只需要面对 10 个竞争对手。
也就是说,同一时间,市场上可能只有 15 个新开楼盘。其中和你地段档次接近有替代竞争
效应的,或许只有 10 个楼盘。
而一手房 KFS 是幸运的。他只需要在这 10 个楼盘中竞争就可以了。优胜就能卖掉。所以一
手房可以卖一个很高的溢价。
因为有些人只买一手,只考虑一手,眼睛只盯着一手。
而一旦你进入二手市场呢。你就要面临千千万万的竞争。残酷得多的数之不尽对手。
 
这就解释了一个疑问:
“为什么有些盘有些板块,刚开盘时火爆热销几百人抢一个号,价格热销疯涨。而一旦成了
二手盘就沉寂冷静,好几年都没有涨幅”。
上海号称有 7 亿存量房产。而每年新增一手面积约 2000W 平方米。
当你是一手时,你是在这 2000W 平方内做竞争。可能显得热卖畅销,全世界的目光都注视
着你。
而一旦你进入二手市场,你是在 7.0000 亿平米之内做竞争做挑选。你就成了沧海一粟。
所以“处房情结”是一件非常严重的事。他把市场严重割裂成了一手房市场和二手房市场。处
房情结的含义,是有些人打死也不买二手房。
市场割裂之后;
 一手房热点板块,就全市 7 亿平米,未必是热点板块。
 一手房热点潮流,就全市 7 亿平米,未必是热点潮流。
 一手房炒高追捧,就全市 7 亿平米,未必能 Re-Sale 到这个价钱。
你所见到的,不一定是真相。
 
二)SOV
Marketing 有二个重要份额:
SOM,Share of Market,中文翻译“市场份额”。重要性不用赘述。
SOV,Share of Voice
SOV,嗓门的份额。一般情况下代表“广告费”的市场份额。譬如全行业广告预算十亿,你扔了
一亿,你的 SOV 就是 10%。
在这里我们借用一下 SOV 的概念,是为了告诉各位,SOV 并不一定代表真相。
就在前天,一个极为倨傲的水库新人发帖子问:“上海什么时候开始大房小厅变成小房大厅
的?”[2]
“厅小卧大的,应该折价多少”
我倒是奇怪了,上海什么时候“变成”厅大卧小的。
上海人向来有“卧室生活”的传统。7:30 晚饭吃完,往被窝里一钻。看报纸看电视,全部都在
卧室内进行。
上海的天气阴冷潮湿,客厅里被湿气包裹着很不舒服。所以上海人从来喜欢钻被窝,汤婆子
或者电热毯开着才算暖和。
哪个白痴告诉你“厅大卧小”好的,你那是 YP 思维。
厅大卧小才是垃圾房型,才需要贬值好么,新人。
 
可是如果你打开各大房产 BBS 网站,例如篱笆,搜房,天涯房观。你就会发现,在这些网络
舆论媒体口中,的确是“厅大卧小”是主流。而且 YP 们也的确以厅大卧小为美。
为什么会这样,说到底还是客户群不重合。
网络上发言的人,并不是真正的房东。甚至是最没有房子的一群人,真正 35~40 岁中年老男
人是不上网的。
网络上发言的人,是未来一手房购买的主力军。他们的喜好,撑起了未来一手房“设计院”设
计的方向。而庞大的二手存量市场,根本不为其所动。
当我们听见 SOV 时,我们必须清晰地意识到,“你所见到的,并不一定是真相”。
今天的舆论喜好评价模式,只代表了今天没有房这一批人 2015 年进城 60W 人口的偏爱喜
好。
2016 年人口喜好,和庞大的市区 7 亿存量房喜好,和 2017~2018 年喜好都不相同。
也就是说,如果你按照“2015 年最热门”的热点去买了一手房,放回到全市 7 亿存量房中进
行二手 Re-Sale 竞争;
 他并不一定是最热门的,也不一定是保值的。
SOV 并不意味真相。还有庞大的沉默的存量人群,你根本没听见他们的声音。
别以为喊得凶就是事实的真相,别以为小白领就是购房的主力军,别以为浦东才是开发的乐
土。
我们平时听说的“浦东最热门”“张唐川最热门”“迪斯尼房产大热”“联洋碧云是宇宙中
心”…………这些统统是 Bullshit
事实的真相是,90%的上海人甚至都不能从地图上找到联洋在哪。
上海的地段划分,根本和你在屌丝论坛听见的不一样。
 
三)品质为王
我只买过很有限的几次一手房。
每次买一手房,我都很小心翼翼地,问售楼小姐额外要几本楼书。也就是那种印刷精美,光
鉴照人豪华高档散发着书香味的宣传资料。
然并卵。当我再次出售时,无论我如何小心翼翼地翻出当年的楼书,印刷资料如数年前一样
崭新全新。
但是我仍然无法复制售楼时的气氛场景。
 
每一个去过售楼大厅,一手售楼现场的人,都会清楚地知道。那金碧辉煌的大厅,彬彬有礼
的售楼小姐,热闹汹涌的人流,堆满了食物和饮料的酒吧。
这一切都是不可复制的。
这意味着什么呢,意味着当你 Re-Sale 时,你无可依靠。
职业炒家是庞大而又脆弱的。粗看上去,炒家们拥有大量的财富。可你仔细细问呢,他们拥
有的只不过几十套房子。
这些房子值多少钱?品质是他们最后的依赖。
当他们 Re-Sale 时,不会有人回想起当年售楼时的辉煌场景,不会有人想起当年热炒时的气
氛与冲动。
你向客户推介房子,讲起了 K 线图。“这套房子我五年前买入时,CEO 盘就已经四五百万了。
现在售价六百万,真的不赚钱”。
客户会在意你的 K 线图么。会在意你当年买入多少钱么(除了税)。客户不在乎。至少我看不
出客户有任何粉粉的潜力。
对于 Re-Sale 来说,你唯一依靠的,只有你房屋的品质。
这是我为何再三强调“处房情结”“品牌溢价”“软指标溢价”等等因素回避的原因。
对于职业炒家,你是脆弱的。你唯一可以依靠的,只有你手中房子的 品质。
你必须是好货,而不能说我“K 线图曾经卖得很贵”。
你必须是价值投资,而不是价格投资。
我见过了太多的人,总是拿橱窗里“昨天卖多少,今天卖多少”来加以分析。可从来没人潜下
心来说,面宽层高进深,那是不是好房子。
你一无所有。
(yevon_ou@163.com,2015 年 10 月 14 日午)
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